Рынок недвижимости Подмосковья – стакан наполовину полон?

В рамках Международной выставки BATIMAT RUSSIA состоялся круглый стол «Развитие рынка недвижимости в Подмосковье», организованный Ассоциацией застройщиков Московской области. Главная тема — смотр девелоперских сил в преддверии смены модели долевого строительства на проектное финансирование в соответствии с правками в ФЗ-214.

Застройщики исподлобья смотрят на ряд нововведений, среди них — ограничение дееспособности по распоряжению средствами, наличие собственных средств в объем не менее 10% от общей стоимости строящегося объекта, отсутствие долгов и кредитов и пр. По большому счету механизм проектного финансирования банками пока не сформирован, хотя нельзя сказать, что это дело вовсе невиданное. Насколько окажется действенным институт эскроу-счетов, в соответствии с которым застройщик может получить деньги покупателей, внесенные загодя, лишь после сдачи дома — мнения экспертов расходятся. Соответственно в оставшиеся без малого три месяца до вступления поправок в законную силу девелоперы активничают в смысле получения разрешений на строительство по старой схеме.

В ходе круглого стола вице-президент ГК «Премьер» Е.Кульбикова вынужденно констатировала, что в настоящее время проектное финансирование застройщикам предлагают лишь несколько банков — Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Российский капитал. Известные риски также связаны с волатильностью финансовых рынков: декабрь 2014-го — это вовсе не эпизод.

Директор по маркетингу Urban Group Т.Калюжнова озвучила цифры, иллюстрирующие динамику жилищного строительства в Подмосковье: 2015 г. — 4,19 млн м², 2016 г. — 3,6 млн м², 2017 г. — 3,42 млн м². В последнее время спрос застыл на уровне 92-96 тыс. квартир в год. Предложение превышает спрос, соответственно на смену рынку продавца пришел рынок покупателя. Наиболее востребованными оказываются зоны в 5-20 км от МКАД в южном, западном и северо-западном направлениях — постольку поскольку территории городов, расположенных сразу за МКАД, в большинстве случаев освоены. Нынешний потребитель чуток к нескольким параметрам, среди которых — стоимость 1 м², транспортная доступность, наличие по соседству городов и нестандартная концепция жилого комплекса. Заметим: собственно архитектура занимает не особо почетное четвертое место.

Впрочем, генеральный директор ЗАО «ГВСУ Риэлти» Г.Толкачев полагает одним из решающих факторов при выборе квартиры архитектурно-планировочные решения. При этом уменьшается средняя площадь продаваемой квартиры, а вместе с нею — и средний чек. Покупатели стремятся к максимизации полезной площади, габариты основных помещений выверены буквально до 1 см². Квартирография отточена до звона — так, излюбленный сегодня формат — 28-35 м², в последнем случае — двусторонняя ориентация квартиры, прихожая — строго 6-7 м², санузел раздельный, окна деревянные и т.п.

В условиях вялого рынка возрастает роль прицельной информации, — уверена PR-директор ФСК «Лидер» Е.Самородова. Выделить тот или иной продукт, по ее словам, можно, если говорить о нем чаще, что может себе позволить, например, «ПИК», либо выведя его в иное пространство, предложив нестандартные информационные поводы. Типа как придумали в ФСК «Лидер» с промоушеном квартир в жилом комплексе «Поколение» с появлением вакансии «Специалист по проживанию». Проживание семейной пары в одной из квартир комплекса в реальном времени вызвало длинный шлейф публикаций. Все это напоминает давнишнюю песню В.Высоцкого: «А Шифер стал на хитрости пускаться — встанет, пробежится и назад…»

Так или иначе, эксперты пришли к согласию, что девелопмент пребывает на переломе, в обозримые сроки рынок немилосердно проредит списки застройщиков. Как заметила модератор круглого стола, пресс-секретарь Ассоциации застройщиков Московской области И.Лаврухина, «изменения коснутся всех сфер деятельности компаний: юридической, финансовой, маркетинговой и информационной».

Об этом же в последнее время говорят и представители властей. Так, зампред правительства Московской области по строительству М.Фомин настаивает, что объемы ввода жилья в Подмосковье упадут в 2020-2021 гг. В том числе потому, что регион принял решение ограниченно согласовывать возведение нового жилья в отдельных локациях, таких как Люберцы, Мытищи, Красногорск, мораторий на возведение новостроек продолжит действовать в Балашихе.

На пороге революционных потрясений находится не только рынок недвижимости, но и другие сегменты отрасли — от терпланирования до строительного ритейла. Чтобы не оказаться не у дел, всем участникам рынка придется основательно поработать над собой, а кому-то — так вывернуться наизнанку.

Вот только какая экономическая модель приходит на смену зарапортовавшейся неолиберальной? Подо что собственно перестраиваться? Ждите ответа оператора…

ЖК «Поколение».