Жилая недвижимость и демографический фактор

Монстрт Амадей разразился очередной статьей — «Демографическая яма, в которую сползает российская недвижимость». Демонстрирующей, что строительный спад зависит не только от состояния экономики, но и от демографической динамики.

Ни для кого не секрет, что демографический спад начался в конце 2016 г. и продлится до второй половины 2020-х гг. «По мере того, как поколение 1980-х будет выходить из репродуктивного возраста, будут проваливаться и демографические показатели», — пишет автор.

Прогнозировать демографические подъемы и спады несложно: демография — математизированная наука. «Зная количество рождений в определенный период, не составит труда высчитать, сколько людей каждой возрастной группы будет жить в стране через некоторое время в будущем».

Какое это имеет отношение к рынку жилой недвижимости? — вопрошает Монстрт. И отвечает: «Помимо косвенного экономического воздействия это важно тем, что снижается заинтересованность в покупке и расширении площади у молодых семей». Дело в том, что спрос на жилье формируется главным образом группами населения от 20 до 40 лет. Причем молодые люди от 20 до 25 лет в основном формируют спрос на аренду, а от 26 до 40 лет — по преимуществу спрос на покупку. «Именно этот возраст — период формирования семей и рождения детей. Работают простейшие инстинкты — «завел семью, свил гнездышко» или наоборот — «свил гнездышко, завел семью».

Есть и еще одна причина, а именно — 20-30-летние играют заметную роль на рынке труда. «Наиболее престижные (и высокооплачиваемые) должности в новой экономике (связанные с информационными технологиями) и в секторе услуг захватила молодежь», — констатирует автор.

Таким образом, строительный бум 2000-х и 2010-х гг. был связан не только с нефтедолларовым просперити, но и с ростом группы 20-30-летних. «Под хорошими показателями продаж квартир все последние годы был заложен крепкий фундамент в виде благоприятной демографической структуры… Но по мере ухудшения демографии, фундамент начинает покрываться трещинами и вместе с ним недвижимость тоже рискует провалиться в демографическую яму».

В заключение Монстрт оговаривается, что на рынке жилой недвижимости присутствуют также различные краткосрочные импульсы — мелкие флуктуации, вносящие известные коррективы в общую картину. Как пример он приводит ожидаемый в 2018-2019 гг. рост цен вследствие подъема нефтяных котировок и ипотечного бума. Однако они не способны развернуть основной эволюционный вектор…

Фото: Алексей Булатов.