Градостроительство

Жилищная политика — застарелые болезни

В появившемся в сети тексте М.Артемьева «Преступная поспешность. Чем обернулась приватизация квартир» анализируются последствия «стохастической» жилищной приватизации 1990-х. По своей бронебойной силе и пагубным последствиям она уступала ваучерной — но, как выясняется, не слишком.

«Сегодня, спустя четверть века, недостатки избранной формы приватизации становятся все более и более заметными и непосредственно влияют на текущую жилищную политику, пишет автор. — Проведение поквартирной приватизации вне принципа единства домового пространства (и земельного участка) было преступно неосмотрительным, путем в тупик, куда мы и зашли в итоге».

М Артемьев замечает, что в мире существуют три основных формы владения многоквартирными домами — муниципальная, частновладельческая («доходные дома») и совместная («кондоминиумы»). Остальные — производные от этих трех базовых.

Результатом приватизации по-российски возник вид собственности, нигде в мире более неизвестный — так называемые «конгломераты», в определении известных экономистов В.Самошина и С.Глазунова. «Их отличительной особенностью является то, что в одном здании могут быть и частные, и не частные квартиры… Плохо это не тем, что нарушает „мировые стандарты“, а тем, что препятствует эффективной жилищной политике».

«Жильцов ничто не объединяет, интересы у них разные, управлять домом они не хотят и неспособны. Каждый воспринимает как «свое» только квартиру. Продлевается господство массовой и довольно однотипной застройки, домов-«муравейников», — ставит диагноз М.Артемьев.

Автор задается вопросом: что можно сделать сейчас? И отвечает:

  1. Законодательный запрет на дальнейшее строительство и регистрацию конгломератов.
  2. Перевод ныне существующих конгломератов (возможно и ТСЖ с ЖСК) в статус кодоминиумов.
  3. Обязательный выкуп в них сохраняющихся неприватизированных квартир.
  4. Запрет на многоэтажное жилое строительство за пределами городов. Ориентация сугубо для одной либо двух семей (detached и semi-detached houses). Многоэтажки — только муниципальное жилье, доходные дома и немногочисленные элитные «кондо» в центре.
  5. Запрет выдачи ипотечных кредитов под квартиры в «муравейниках». Ипотечный заем выдается только под собственные дома или долю в таунхаусе.
  6. Запрет на покупку жилья в качестве социальной помощи.
  7. Обязательное и нормативное строительство муниципального арендного жилья для малоимущих и молодежи.

«Сегодня очевидно, что никакой необходимости в поспешной приватизации в начале 1990-х годов не имелось, — пишет М.Артемьев. — На первом этапе вполне можно было ограничиться переводом в муниципальный фонд ведомственного жилья. Создается впечатление, что, как и в случае с большой приватизацией, решались проблемы совсем не те, что обозначались открыто. В данном случае было важно предложить „плебсу“ какой-то реальный кусок собственности (чем он был обделен в других приватизациях) — не важно, потянет он его или нет, и к каким экономическим и юридическим последствиям это приведет. То есть задача была в первую очередь политическая. Кроме того было необходимо попутно дать толчок рынку недвижимости, а также предоставить первоначальный капитал мелкому бизнесу (через продажу квартир, их залог и т.д.)».

Он приводит в пример Польшу и Эстонию, где не было никакой «добровольности»: «если приватизировался дом, то все квартиры без исключения. Владельцы обязательно становились членами соответствующих кондоминиумов и принимали участие в управлении… В России же даже владение недвижимостью в доме с ТСЖ не приводит к автоматическому вступлению в товарищество собственников», иначе говоря, собственность и участие в управлении ею разделяются. «Домами-конгломератами по-прежнему управляет местная власть — через назначение управляющих компаний».

«Что касается ипотеки, то ее сравнительная доступность провоцирует спрос именно на низкокачественное жилье, застройку все новых площадей уродливыми кварталами. В мире же ипотека в первую очередь выдается именно под собственные дома… Вообще, безудержная ставка на ипотеку как основной метод приобретения жилья отражает желание государства скинуть с себя бремя социальной заботы. В то время как России жизненно необходим закон по подобию французского закона об HLM — недорогом арендном жилье, частном либо государственном». Пока же — «власть не работает над строительством именно социального жилья, где бы и могли проживать нуждающиеся».

«Поспешной поквартирной приватизацией был нанесен тяжелый удар по рынку аренды жилья. На долгие годы фактически единственной ее формой стала сдача квартиры или комнаты в ней ее владельцем. Доходные дома не возникали и не развивались. Права арендаторов никак не защищались, тогда как на Западе они стоят во главе угла… Жилищная политика в России требует своего решительного изменения. Рынок цивилизованного и комфортного жилья и его аренды ожидает решительного рывка в сторону повышения стандартов, сознательного изменения общественных запросов. Задача же власти заключается в создании новых правил игры через соответствующее изменение законодательства», — заключает М.Артемьев.

Фото: Татьяны Тимирхановой / Интерпресс / ТАСС

 

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о