Без государственной поддержки малоэтажное строительство «не взлетит»

В статье А.Щукина «Субурбанизация откладывается» в «Эксперте» обстоятельно проанализировано положение дел в сфере загородного малоэтажного строительства.

Основной тезис заявлен в начале статьи: «Коронакризис вызвал всплеск интереса к жизни за городом. Но взрывной рост мировых цен на стройматериалы и отсутствие государственной политики развития субурбий не позволили коттеджному рынку перезапуститься». По словам А.Щукина, «ожидания оправдались лишь отчасти: после нескольких волн повышенного спроса ажиотаж спал. Спрос был придавлен скачком цен на коттеджи и сокращающимися доходами населения. Люди с трудом привыкают к новому уровню цен — коттеджи подорожали в среднем на 15–25%. В результате новых проектов коттеджных поселков практически не появилось. Более того, резко возросшие цены на строительные материалы, в первую очередь на древесину, не только увеличили себестоимость строительства, но и создали принципиально новую, мало прогнозируемую ситуацию».

Далее автор подробно разбирает эти положения. Он пишет о трех волнах ажиотажного спроса на загородное жилье с начала пандемии. В результате коттеджи подорожали на 15–25%, а где-то, как в Ленинградской области — на все 30%. C весны этого года спрос снизился, налицо и дефицит предложения.

А.Щукин полагает, что самый стрессовый и парадоксальный фактор нынешнего строительного сезона — дефицит древесины и двукратный рост цен на нее. Он апеллирует к ситуации в США, где цены на древесину выросли в четыре раза, что вызвало волну банкротств. После чего строительная инфляция была импортирована в Европу и Россию.

Вслед за древесиной выросли цены на металл, бетон и пр. А также на труд строительных рабочих, контингент которых сократился в связи с пандемийными ограничениями.

«Резко возросшая себестоимость строительства создает новую ситуацию на рынке загородного строительства, — комментирует А.Щукин. — Во-первых, это ограничивает спрос. Покупатели все чаще откладывают решение о строительстве… Во-вторых, резко возрастают риски всех участников рынка. Строители не могут прогнозировать свою себестоимость. …В-третьих, ускоренное удорожание древесины может привести к переделу рынка технологий строительства. В последние годы технологии, связанные с деревом: каркасная и «клееный брус» — за счет скорости строительства довольно быстро отвоевывали рыночную долю. …После удорожания древесины рынок может вновь качнуться в сторону строительства из газо- и пенобетонных, а также керамических блоков. …В предельном случае деревянное строительство может перейти в сегмент luxury».

Большое внимание автор уделяет архитектурным аспектам — от сокращения площади участков и самих домов (вплоть до 100 м²) до распространения домов-контейнеров и барнхаусов. «За пятнадцать-двадцать лет мода сильно изменилась, и поэтому большая часть коттеджей 2000-х годов неактуальны, к тому же многие были построены с массой ошибок».

Автор констатирует, что новые проекты поступают на рынок примерно доковидными темпами. Массовый выход их на рынок ожидается в 2022 г. «Ситуация осложняется тем, что на загородном рынке нет сильных игроков: рынок фрагментирован, ни на одну компанию не приходится и пяти процентов рынка. Многие застройщики ушли во время длительной стагнации этого рынка. Готовых команд со специалистами, которые могли бы быстро раскрутить масштабные проекты просто нет».

И все же главное, по мнению автора, почему рынок не рванул вверх — не рост цен на стройматериалы, а отсутствие государственной политики в этой области. «Несмотря на декларации правительства, малоэтажка остается крайне либерализованным рынком, где практически нет ни четких правил игры, ни системы участия государства в создании среды жизни. В сравнении с рынком многоэтажных новостроек с льготной ипотекой под 6,5% коттеджный рынок выглядит бедным сиротой».

А.Щукин формулирует основные задачи. Стоящие перед государством в сфере малоэтажного строительства:

1. решить вопрос с ипотекой;
2. обеспечение проектного финансирования девелоперских проектов, связанных с малоэтажкой;
3. финансирование социальной и транспортной инфраструктуры.

Заметим: в этом перечне отсутствует самое главное легитимизация градостроительных зон развития, без чего под малоэтажное строительство банально нет земли.

«Сегодня государство пытается активизировать рынок малоэтажного строительства. Минпромторг предложил субсидировать покупателям 10% от стоимости деревянного домокомплекта индустриального производства, но проект не «полетел». В прошлом году банк «Дом.РФ» попытался ввести пилотную программу льготной ипотеки на малоэтажное жилье, но только вторая ее версия смогла доказать свою адекватность рынку. Запущена программа сельской ипотеки, Минэкономики предлагает активировать программу субсидировании льготной ставки за счет федерального бюджета. Однако все это выглядит как разрозненные попытки дать импульс малоэтажке. Причем раскручивание ипотеки без инвестиций в инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру с большой вероятностью приведет лишь к ускоренному росту цен. Без системных мер государственной поддержки и формирования новых правил игры массово строить качественное малоэтажное жилье не получится», выносит вердикт А.Щукин.

Фото: Игорь Кубединов