Об эстафете РЗТ-КУРТ-КРТ

В своей статье бывший главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев поднимает самый болезненный вопрос для современного российского города, нашей профессии, а не исключено, что и для страны в целом. А именно — чем, какими социальными, а возможно, и политическими последствиями чревато имеющее место делегирование полномочий по стратегированию пространственного развития — от власти девелоперам? Причем в действительности речь идет вовсе не о том или ином городе или регионе, но о стране в целом — описанная автором социально-урбанистическая модель воспроизводится на протяжении как минимум двух десятилетий повсеместно. Он наглядно демонстрирует, что нынешнее КРТ — это то же РЗТ и КУРТ, только вид сбоку. Тем более важно, что проблематизация исходит не от теоретика, а от активно практикующего архитектора и градостроителя — в настоящее время Т.Абдуллаев возглавляет проектное бюро Archinfоrm.

Чем обусловлена инициатива срочного принятия нового закона о КРТ в декабре минувшего года? Разве существующие механизмы были недостаточны?

Стоить вспомнить программу РЗТ (реконструкции застроенных территорий) в период 2000-2010-х годов. Целью ее было решение вопроса ветхого и аварийного многоквартирного жилья. В рамках этой программы были снесены целые кварталы — в основном это были 2-3-этажные бараки, но не только. На тот момент главным критерием принятия решения об РЗТ была аварийность жилья, хотя нередко под бульдозер попадали и вполне крепкие дома сталинского периода.

Для чего нужна была эта программа государству? Ответ простой — переложить с себя обязательства по реконструкции и ремонту городского жилого фонда и обветшавших сетей на плечи частного бизнеса — на застройщиков. Дать застройщику право на свое усмотрение определить градостроительное развитие целых городских районов и кварталов. И застройщики активно использовали эту модель в соответствии с понятными бизнес-интересами: вместо 2-3-этажных «плохих» домов возводились «хорошие» 16- и 25-этажные. Место «плохих» — маргинальных жителей бараков — занимали новые «хорошие» — платежеспособные горожане.

Вот только вопрос — куда девать плохих? Для них в соответствии с договором РЗТ застройщики должны были предоставить жилье в соответствии с нормой жилищной обеспеченности для всех прописанных граждан. Естественно, во многих аварийных домах сразу оказывалось по несколько семей, прописанных в одной комнате. И, конечно, свое новое жилье они получали уже не в центре города, а на периферии в жестком эконом формате.

Кстати, право на разработку РЗТ застройщики покупали на аукционе, и это было одним из серьезных источников дохода городского бюджета. Город, по сути, торговал своей землей и продавал ее вместе с жителями!

Социальные последствия такого процесса, конечно, оказались негативными, так как замещение старой низкоплотной застройки на новую высокоплотную приводило к значительному росту числа жителей, соответствующую социальную и инженерную инфраструктуру застройщики полностью не обеспечивали, а город строить не успевал и средств достаточных для этого не имел.

Другим перекосом стало безоглядное увеличение высотности застройки в погоне за повышенной прибылью. В этот период срочно вносились изменения в ПЗЗ, позволяющие строить до 25-и этажей по всему городу независимо от территориальных зон — индустрии строительства было выгодно выжать максимум квадратных метров, рыночный спрос позволял продавать быстро и много. Именно в это время в городе пропала как класс среднеэтажная жилая застройка, ее практически исключили из ГП и ПЗЗ.

Тогда же возникло множество конфликтов, связанных с появлением «точечной застройки», так как в рамках планировочных элементов, входящих в состав РЗТ, аварийными признавались не все объекты, а нередко те, которые были в худшем состоянии или представляли наибольший экономический интерес для застройщиков с точки зрения потенциала участка.

Также программа РЗТ привела к массовой сегрегации населения — замещению коренных жителей новыми, и не только к принципиальному изменению параметров городской среды, но и к разрушению привычного социально-культурного пространства и укладов жизни.

Результаты программы РЗТ аукаются до сих пор. Это проблемы с обеспечением новых жителей городской инфраструктурой, ресурсом инженерных коммуникаций, пропускной способностью улично-дорожной сети, плохой эффективностью системы общественного транспорта. Многим территориям, вовлечённым в то время в застройку по программе РЗТ, еще только предстоит быть застроенными — результаты мы увидим позже.

Итак, КРТ — что нового?

По своему определению и названию «Комплексное развитие территории» призвано обеспечить «сбалансированное» развитие, на основе «комплексного» подхода. В первых редакциях обсуждались вопросы, связанные с необходимостью сохранения городской среды, ценной для города застройки, комплексным социальным развитием и механизмами, позволяющими все это обеспечить. КРТ должно было дать предпосылки для успешного частно-государственного партнерства при развитии территорий. Проще говоря, решить вопрос взаимовыгодных механизмов инвестирования застройщиков в городскую инфраструктуру при новом строительстве.

Промежуточным этапом рассмотрения новых законодательных инициатив в сфере градостроительного регулирование было обсуждение такого понятия, как КУРТ, где в аббревиатуру даже добавлялось слово «устойчивое», то есть сложившаяся ситуация с застройкой городов признавалась «неустойчивой», грозящей нестабильностью. Это было похоже на попытку гуманизации подходов к городскому планированию со стороны федерального законодателя. Но серьезной правоприменительной практики КУРТы не получили — инвесторы не заинтересовались. Похоже, что строительный сектор пролоббировал другую модель — назвать ее можно «Больше квадратных метров рынку любыми способами!».

Пилотным проектом такого подхода стала нашумевшая московская программа реновации. Ее широко пропиарили как благо для развития города, вовлекли множество звездных архитекторов с мировыми именами, представивших на международном конкурсе умопомрачительные проекты. Но за кадром всей этой парадной шумихи — массовое нарушение прав собственников на жизнь в своих домах, только теперь — на основе новых законов, позволяющих пускать под снос не только аварийные и ветхие дома, но и те, которые застройщикам выгодно заместить на более высотные и эффективные. И что немаловажно — это нарушение прав жителей города на сам город, таким каким они его видели и знали десятилетиями, как на общее социально-культурное пространство.

Те новеллы, которые сейчас положены в основу КРТ на федеральном уровне, транслируют принцип московской реновации на всю территорию РФ.

Понятно, почему это нужно государству. Думаю, основных причины две. Первая — это высвобождение новых территорий под застройку внутри городов для продолжение разгона локомотива строительной отрасли. Причина номер два — неспособность и неимение плана действий по решению надвигающихся проблем с реконструкцией массового панельного жилья.

Изначальный расчетный срок службы панельной 9- и 16-этажной застройки — 50 лет, и для многих жилых районов в стране он уже просрочен. Периодически проводятся комиссии, принимаются решения о продлении срока службы то на 10, то на 20 лет, но сути дела это не меняет — это грядущая катастрофа ЖКХ. Решить ее бюджетными средствами невозможно, единственный шанс для правительства — направить на решение этой проблемы все ресурсы строительной отрасли на коммерческой основе. И для этого последовательно предприняты все системные решения: сняты все возможные «бюрократические» согласовательные процедуры при разработке проектов КРТ; упрощен порядок принятия решений о КРТ со стороны местных администраций и ответственность переложена напрямую на глав администраций; для застройщиков сняты ограничения по необходимости получать 100 одобрение о сносе домов со стороны собственников. При этом происходит планомерная девальвация генеральных планов как стратегических инструментов управления развитием территорий, а вопрос по привлечению застройщиков к участию в развитии городской социальной и инженерной инфраструктуры в законе о КРТ так и не получил никакого решения.

По-видимому, ситуация в сфере ЖКХ близка к пожару. Но страшнее, что такой ход развития событий может раньше привести к ПОЖАРУ СОЦИАЛЬНОМУ. Поначалу в Москве — по мере осознания населением всех «прелестей» программы реновации неуклонно растет градус социального напряжения…

На фото: Тимур Абдуллаев