О структурных изменениях в жилищном строительстве

За первое полугодие 2022 г. объемы ввода жилья в РФ составили 52,6 млн м², что на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Об этом еще в начале июля с помпой сообщил в своем телеграм-канале вице-премьер М.Хуснуллин.

При этом предмет гордости, строго говоря, отсутствует: рост ИЖС, которое всегда выступало в роли падчерицы для строительного комплекса, помесячно заметно опережал рост МКД, составив за январь-июнь 32,8 млн м², то есть более 62% от общего объема. В июне же ввод многоквартирного жилья вообще показал спад −8% по сравнению с июнем 2021 г. Вопрос: это начало тренда или легкая флуктуация?

Прогнозы относительно ввода жилья на вторую половину этого года заметно разнятся, но большинство экспертов все же не исключает вероятности снижения объемов сдачи МКД. Причин хватает — от проблем с поставками стройматериалов и оборудования до отказа девелоперам со стороны банков в проектном финансировании и вынужденной сдвижки сроков сдачи проектов. Тем не менее, даже в случае возможного торможения, специалисты ожидают годовой ввод жилья на уровне прошлогоднего, составившего рекордные 92,6 млн м². Остается уповать на инерционность строительной отрасли.

За этими официальными данными скрываются глубинные процессы, которые происходят в структуре вводимого жилого фонда, географии строительства, динамике спроса населения и пр. Так, по данным акад. А.Кривова, средняя площадь квартир в строящемся жилье в первом полугодии 2022 г. упала с 49 до 33 м². Этот показатель и так последовательно снижался год от года, но, похоже, количество переросло в качество — платежеспособный спрос населения, подстегиваемый социально-экономическим кризисом, обвалился. Иначе говоря, мы строим малогабаритное жилье для одиноких, тем самым продолжая работать на самоубийственно-депопуляционно-деградационный вектор. В то же время средняя площадь построенного жилого дома за минувшие полгода, наоборот, немного подросла — со 130 с лишним м² до 146 м². Заметим: и 130, и 146 м² — это не менее 5-6 комнат, в которых может разместиться многодетная семья, тогда как 33 м² — как говорится, и одному мало, эта цифра едва покрывает прогнозируемую к 2030 г. среднюю жилищную обеспеченность.

При этом стоимость 30-метровой квартиры и 140-метрового дома от региона к региону и от технологии к технологии разнится, но оказывается более или менее сопоставимой. А если принять во внимание, что порядка 80% квартир сегодня приобретается по ипотеке, когда покупатель в конце концов оплачивает ее дважды, если не трижды, то построить дом — и даже необязательно своими силами — выходит подешевле.

Уже сформировалась группа регионов-лидеров, где малоэтажка по факту монополизировала жилищное строительство. Так, в Башкортостане, Иркутской, Владимирской и других областях его доля заметно превышает 70%, приближаясь к флагману ИЖС — Белгородской области.

Надо признать: Минстрой прилагает спецусилия по приравниванию ИЖС к МКД с точки зрения ипотечных условий, предоставлению земельных участков под малоэтажную застройку, выделению средств федерального бюджета на поддержку ИЖС и др. В рамках состоявшегося в конце июня заседания Президиума Государственного совета по стратегии развития строительной отрасли глава Минстроя И.Файзуллин в своем докладе особо отметил значимость запуска пилота по ипотечной программе строительства индивидуального жилья хозяйственным способом. Еще в мае появилась информация о создании при Минстрое Федерального проектного центра по индивидуальному жилищному строительству, призванного подхватить эстафетную палочку из обессиливших рук девелоперов МКД, часть из которых, в частности, ведущие — ГК «ПИК», «Самолет» и др. — держат нос по ветру, объявив о запуске проектов ИЖС.

И все же, несмотря на эти серьезные подвижки, к примеру, в восстановлении Мариуполя мы, похоже, следуем старым добрым рецептам концентрации усилий проверенных компаний-застройщиков, у которых в арсенале все тот же известный набор: МКД с этажностью — чем больше, тем лучше, и с квартирографией — чем мельче, тем рентабельнее…

Автор фото: Александр Корольков / РГ