Событие

Кластер ИЖС и понятие системности, или как ГК «Самолет» застолбил новый формат

Малоэтажное и индивидуальное строительство, похоже, идет на взлет. В середине марта состоялся Первый съезд Конфедерации городов, инициированный известным предпринимателем И. Рыбаковым и выдвинувший ИЖС в качестве хоругви. В начале апреля фракция «Новые люди» провела в Госдуме круглый стол, посвященный взаимосвязи демографии и малоэтажной застройки, на котором выступила главный архитектор Московской области А. Кузьмина с докладом о кластерах ИЖС в Подмосковье. Наконец, НАМИКС, объединяющая застройщиков в области малоэтажки еще с 2000-х гг., инициировала лекцию «легендарного искусствоведа», бывшего директора Музея им. А. В. Щусева, а ныне — директора ГМИИ им. А. С. Пушкина Е. Лихачевой, посвященную малоэтажному строительству, которая, как значится в пресс-релизе, «перевернет ход истории ИЖС в России».

Так что состоявшийся 10 апреля в РИА Новости круглый стол на тему «Эволюция на рынке загородной недвижимости: повышение доступности индивидуального жилья за счет системных решений» вполне вписывается в этот тренд. Более того, по его итогам, можно говорить о том, что компания «Самолет» по факту застолбила место, по крайней мере, на рынке ИЖС Московской области. Новый формат, подробно представленный на примере кластера ИЖС Дмитров в недавнем номере АВ (2022, № 4) как совместный продукт Мособлархитектуры и ГК «Самолет», нацелен на сокращение разрыва между возможностями покупателя загородной недвижимости уровня немного выше среднего и реальным ценником.

Основному докладу управляющего директора «Самолет Дом» И. Виноградова, представившего состояние проекта на сегодняшний день, предшествовало сообщение министра жилищной политики Московской области И. Федотовой, задавшей законодательную и организационную рамку происходящих изменений на загородном рынке Подмосковья. Имеются в виду соответствующие коррективы в РНГП, распространение статуса КРТ на территории, отводимые под кластеры ИЖС, эмпирическое выявление своего рода модуля кластера ИЖС, позволяющего свести воедино интересы застройщика, будущего жителя, специалиста, работающего в сфере социального обслуживания, а именно — не менее 100 га, наконец, отвод 3 тысяч га земли под четыре кластера ИЖС — помимо Дмитрова это Пушкино, Истра и Наро-Фоминск.

Доклад И. Виноградова нет смысла приводить полностью — в основном он повторяет вышеупомянутую статью в АВ. Остановимся лишь на новых подробностях и актуальном срезе ситуации. Все четыре кластера «Самолета» приближены к транспортным артериям, что повышает их привлекательность. При линейке домов от 90 до 150 м2 при площади участка до 7-8 соток нижний порог цены лота — 12 млн рублей, поэтому доля ипотеки — порядка 90%. Во всех кластерах предусмотрены кварталы таунхаусов. В Дмитрове 130 домов находятся в стадии строительства, еще 300 — на подходе. Упор делается на применение домокомплектов при широкой технологической линейке — каркас, бетон, CLT. Применение префаб-модулей обеспечивает монтаж дома за 7 дней, а на устройство входной группы понадобилось 3 недели. «Самолет» открыт к сотрудничеству с максимально широким кругом специалистов — от планировщиков и архитекторов до инженеров и ландшафтников.

Среди спикеров были также вице-президент банка ДОМ. РФ А. Бахмутов и директор одного из исследовательских направлений компании Ipsos М. Лучина, курировавшая социологические опросы, определившие параметры проекта в Дмитрове. А. Бахмутов сосредоточил свое внимание на происходящем сближении ипотечных инструментов в МКД и ИЖС, указав на принципиальную значимость эффекта масштаба — иначе говоря, рентабельность проекта зависит от охвата территории (в Дмитрове с этим все в порядке — за 15 лет предполагается освоить 1400 га). Исследования Ipsos, проведенные совместно с застройщиком, позволили нарисовать портрет будущего среднестатистического жителя кластера, а также выявить круг его предпочтений в области загородной недвижимости. Потенциальному покупателю 38,5 лет, он занимает руководящую должность, доход — 52 тыс. рублей на одного члена семьи. Востребованы качественное жилье под ключ, максимально широкая палитра социальных сервисов — от развитых общественных пространств и спортивных и детских площадок до коворкингов, коллективных огородов и ветеринарных служб. Ландшафтный дизайн, равно как и «умная» бытовая техника, замыкают перечень.

Вопросы из зала позволили пролить свет на ряд проблем, в том числе связанных с современным малоэтажным строительством в целом. Так, со слов И. Федотовой, из введенных в прошлом году в Подмосковье 9,5 млн м2 малоэтажного жилья, на самом деле, 95% — это регистрируемые по дачной амнистии ранее возведенные дома. По ее прогнозу, в 2023 г. из ожидаемого ввода 5 млн м2 малоэтажки 3,5 млн — это также по дачной амнистии. Если кластеры ИЖС зарекомендуют себя, то в дальнейшем, как полагает министр, они могут строиться в привязке к проектируемым и существующим производственным мощностям, технопаркам и пр., а также к пока явно запаздывающей, но активно развиваемой транспортной сети во втором и третьем поясах Московской области.

Один из вопросов, адресованных И. Виноградову, был с подковыркой — дескать, есть заявленные 3 млн м2 «Самолетом», еще 2 млн м2 — ФСК, значит, на долю малых и средних девелоперов остается всего ничего? На что тот ответил, что сегодня на рынке недвижимости монополия исключена, так что — дерзайте. А что касается рентабельности кластеров ИЖС в сравнении с МКД, в данный момент на этот вопрос ответ преждевременен — требуется первоначальный разгон проекта и последующая корректировка и приладка исходной бизнес-схемы. Заметим, что его опыт как кризис-менеджера, ранее выведшего на показатели рентабельности, казалось бы, экономически безнадежные проекты — реконструкции Детского мира в Москве и строительства Невской ратуши в Петербурге — может служить предпосылкой успешности и этого проекта, изначально не обещающего застройщику золотые горы.

В заключение вернемся к названию круглого стола, ориентирующему на системность решений. В данном контексте системность подразумевает ту самую кластерность, комплексность застройки, а также проявленность минимального рентабельного формата — тех самых 100 га, который, кстати, в российских регионах может быть откорректирован в меньшую сторону. Можно считать это системностью, обеспечивающей доступность малоэтажного дома, в узком смысле слова.

А в широком — системность предполагает представление о малоэтажной и индивидуальной застройке как инструменте воздействия на российскую систему расселения. Речь идет о Генеральной схеме расселения в области размещения малоэтажной и индивидуальной застройки на территории РФ, и начать это системное восхождение можно было бы, опираясь на расселенческую модель акад. А. Кривова, например, с разработки концепции размещения МИЖС в зоне притяжения параболы Мурманск — Архангельск — Ярославль, Кострома — Тверь — Смоленск — Минск — Калининград или «сердечника» Петербург — Новгород — Псков, специализацией которых является концентрация и распределение интеллектуального потенциала страны. Об этом он подробно рассказывает в интервью в АВ, 2023, № 1. Именно они могли бы стать отправной точкой возрождения пространственного стратегирования в нашей стране, и малоэтажному и индивидуальному строительству здесь отводится роль катализатора и, одновременно, интегратора — начала, скрепляющего, объединяющего все множество слоев: от производства до транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, которые образуют систему расселения.

На фото: круглый стол в РИА Новости.
Автор текста: Дмитрий Фесенко.

 

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о