Не было бы поздно… По итогам форума «Малоэтажная Россия-2024»
В настоящее время малоэтажное и индивидуальное строительство оказывается важнейшей составляющей новой градостроительной модели, приходящей на смену установившейся с конца 1950-х гг. архаичной многоэтажной / многоквартирной / железобетонной. В актуальной перспективе малоэтажная застройка выступает одним из инструментов купирования надвигающихся военно-стратегических, социально-экономических и демографических макроугроз и рисков. На которые есть, собственно, три ответа — более равномерное распределение населения по просторам нашей страны — реиндустриализация — повышение рождаемости. Предпосылкой всех трех приоритетов является смена модели расселения: со стягивающей все потоки — ресурсные, финансовые, кадровые — в крупнейшие и крупные города с их человейниками — в дисперсно расположенные, по преимуществу тяготеющие к основным осям и фокусам расселения градостроительные образования малоэтажной и индивидуальной застройки.
В этом году на форуме «Малоэтажная Россия» говорилось о том, что 2024 г. стал годом трансформации малоэтажного строительства в связи с распространением и последующим свертыванием инструментов льготной ипотеки и переходом на эскроу-счета. Однако, как нам представляется, не это самое главное. Важнее то, что профессиональное сообщество постепенно осознает, что градостроительные аспекты малоэтажного и индивидуального строительства как минимум не менее важны, чем организационно-финансовые и технологические.
Статистика
Прежде всего, приведем представленные на форуме статистические данные. Генеральный директор НИЦ «Строительство» В.Крючков констатирует, что неуклонный рост доли деревянных домов не только в области малоэтажного строительства — это общемировой тренд. В ближайшей перспективе она достигнет 30% от всего объема ввода.
В 2024 г. объем малоэтажки составил 116% по сравнению с прошлым годом, при этом, по оценке первого вице-президента Российского Союза строителей В.Дедюхина, доля строящихся малоэтажных комплексов не превышает 1%, то есть статистически незначима. Президент НОПРИЗ А.Шамузафаров подчеркнул, что, согласно данным Росстата, разница стоимости 1 м2 в ИЖС и МКД достигает 1,5-7 раз, при этом все генпланы в стране разработаны из приоритета последнего. Что касается структуры расселения: около 60 тысяч сельских поселений могут прекратить свое существование в ближайшее время — по оценке президента Союза сельских строителей России С.Мытарева, в живых останется не более 100 тысяч, что представляется серьезной угрозой удержанию территории страны.
В свете лавинообразного падения продаж на рынке МКД, по данным директора развития жилищной сферы ДОМ РФ Е.Квасенкова, 36% застройщиков в этом сегменте рассматривают вопрос о выходе на рынок ИЖС, 12% уже приняли такое решение, 22% исключают для себя подобную перспективу, очевидно, полагая, что при нынешней ключевой ставке люди так и так будут направлять свободные средства на депозиты, а не вкладывать в стройку. Президент НОСТРОЙ А.Глушков, комментируя динамику сокращения МКД и изменения структуры рынка, заметил, что вряд ли у девелоперов МКД имеется большая перспектива — значительная доля малоэтажки реализуется «серыми» строительными бригадами, можно сказать, внеиндустриально.
Спор возник по поводу объема ипотечного кредитования в области малоэтажного строительства — Е.Квасенков назвал цифру 25% с перспективой ее расширения до 50%. На что А.Глушков заметил: «Никаких 50% нет и не будет. Все забывают о непрекращающемся вале строительства хозспособом». При этом, по данным директора по развитию НОСТРОЙ Е.Париковой, две трети предприятий стройотрасли испытывают дефицит кадров — согласно порталу Хедхантер, речь идет о 158 тысячах специалистов — и это без учета недостающего преподавательского состава строительных вузов и колледжей.
Законодательство
Модератор форума, председатель Комитета Торгово-промышленной палаты по строительству Е.Басин обратил внимание собравшихся на то, что в Градкодексе до сих пор отсутствуют понятия «коттеджный поселок» и «малоэтажный комплекс». До 2030 г. появятся мастер-планы для 200 российских городов, но проблемы с выделением земли под малоэтажку остаются. Эту тему развил А.Шамузафаров, подчеркнув, что выделение земли за редким исключением (Московская область, Татарстан и др.) лежит в юрисдикции муниципалитетов — необходимо передать эту функцию субъектам РФ.
Зам. главы Минстроя РФ Н.Стасишин заявил, что с 1 марта 2025 г. застройщики ИЖС будут освобождены от НДС. С 1 же марта вступит в действие льготная ипотека для семей с детьми. Что должно удовлетворить отложенный спрос на индустриальные малоэтажные дома, при этом как бы спрос не превысил предложение.
В своем отчете по одному из проведенных в рамках форума круглых столов руководитель проекта Open Village В.Копица отметил, что девелоперы предлагают пересмотреть нормативы по обеспечению малоэтажных поселений объектами социального назначения. Также целесообразна отмена НДС для производителей домокомплектов.
Среди других предложений, относящихся к законодательной области: дополнить Обращение форума к главе Правительства РФ М.Мишустину, текст которого представил на форуме Президент Союза архитекторов России Н.Шумаков, возвращением термина «сельское поселение» (главный архитектор Московской области А.Кузьмина), законодательно утвердить недопустимость переноса норм по социальным объектам из МКД в ИЖС (Первый вице-президент Международной Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования В.Казейкин), актуальность разработки законодательства по эксплуатации жилых поселков (руководитель проекта ЖК «Мечта» под Лобней В.Артемьев).
Организация и финансирование
Как заявил Е.Басин в своем вступительном слове к пленарной сессии, для полноценного финансирования ИЖС одной ипотеки мало — необходимы и другие инструменты, такие как кооперативы или стройсберкассы, и прецеденты их использования в России имеются. Также нельзя забывать о социальном найме как перспективном институте решения жилищной проблемы.
Руководитель направления Банка ДОМ.РФ Д.Махов заметил, что их банк открывает кредитные линии застройщикам малоэтажного строительства в объеме до 50 млн без залога, планируя поднять этот порог, тем самым увеличив доступность продукта. Директор компании «Технониколь» Е.Панасенко предлагает освободить застройщиков, работающих со счетами эскроу, от уплаты НДС.
Надо заметить, тема эскроу-счетов в малоэтажке вызвала оживленную дискуссию. В частности, неоднократно говорилось об экстремизме потребителей. Хотя есть точка зрения, что, если с самого начала строго следовать юридическим прописям и не завлекать клиента несбыточными посулами, то почвы для произвольных действий с его стороны просто не возникнет.
Научный руководитель ЦНИИП Минстроя А.Кривов, представив «модель сталагмитов» — распределения населения по территории страны с парой супернаростов в лице Москвы и Петербурга, сделал вывод, что опора на рынок в сфере территориального планирования — бесперспективна. Государство должно взять на себя организационно-управленческие функции. В этой связи и Обращение к Правительству РФ должно обрести другую модальность: во главу угла следует поставить безопасность — градостроительную, сегодня со всей очевидностью смыкающуюся с военно-стратегической.
Президент МААМ А.Боков, реагируя на прозвучавшие на форуме показатели стоимости 1 м2 в индивидуальном жилье 120-130 тыс. руб. (и это без стоимости фундаментов, логистики и пр.), подчеркнул, что в массовом сегменте цены не могут превышать $300-500. Только так мы сможем выйти на стратегические показатели обеспечения населения жильем до 60-70 м2 на человека. Для чего потребуется создание принципиально новой индустрии малоэтажного и индивидуального строительства.
На это руководитель проекта L-Тown В.Курбацких незамедлительно отреагировал в том смысле, что в действительности следует не понижать стоимость строительства, а повышать доходы граждан.
Также откликаясь на не раз прозвучавшие на форуме сетования относительно того, что банки вовсе не рвутся кредитовать строительство индивидуального жилья, депутат Госдумы РФ А.Якубовский указал, что гарантией залоговой базы для банков является применение домокомплектов.
Говоря о строительстве на селе, С.Мытарев вынужден констатировать, что загрузка сельских строительных бригад не превышает 30%. У большинства сельских строителей нет работы, отсюда — текучка и износ фондов. Нет нормативов, системы контроля. Необходим оператор — структура, которая взяла бы на себя сопровождение проектов. Перспективу возрождения села он связывает с созданием кооперативов, строящих на селе, а также инвестиционного фонда.
Технологии
В свете неминуемой смены самоубийственной градостроительной модели, предусматривающей гиперконцентрацию российского населения в крупных центрах, как уже объявлено нашими партнерами, являющихся законными целями ракет «Трайдент» с ядерными боеголовками, важнейшим вопросом является потенциал отечественных производственных мощностей в сфере малоэтажного и индивидуального строительства.
Можно констатировать, что они не слишком впечатляют. Большинство производителей домокомплектов и подрядных организаций обнародуют цифры плюс-минус 100 домов в год. «Баухаус», использующий устаревшие железобетонные панели вместо подорожавших газобетонных, подходит к планке 300 домов в год. Только одна, по нашим меркам, сверхмощная компания «Технониколь» заявила о 1,5 тысячах домокомплектов в год, которые производятся на двух предприятиях в Ленинградской и Нижегородской областях.
Менее скорбно положение дел с логистикой и со сроками строительства. Есть компании, в частности, «Нордик», которые доставляют свои домокомплекты в контейнерах вплоть до Владивостока, причем используя самый экономичный водный путь. Сроки строительства из готовых домокомплектов и по префаб-технологиям, как правило, укладываются в несколько недель без учета возведения фундамента.
Возникает вопрос: в случае расселения того же Петербурга в объеме 1 млн из 9-и млн (не 5,6, согласно данным Росстата и других официальных источников, а именно 9-и, по данным мэра Москвы С.Собянина, полученным по результатам анализа биллинга и объемов канализационных стоков), увода части населения из-под удара — как известно, подлетное время со стороны границы члена НАТО Финляндии составляет 4-5 минут, где взять производственные мощности под строительство десятков и сотен тысяч жилых единиц?..
Градостроительство
Неожиданно данный раздел, никак не выделенный структурно — этой теме не был посвящен ни один из круглых столов форума, явно первенствовал если не над обсуждением финансовых проблем, то строительных материалов и технологий — точно. Превалировали две темы: 1) размещение поселений и районов малоэтажной и индивидуальной застройки в пределах российских регионов и городов, 2) как обеспечить малоэтажные образования объектами социальной инфраструктуры.
Главный архитектор Кирова И.Прозорова рассказала, что, согласно генплану города, 450 га отведено под малоэтажное строительство для многодетных семей. Это две из 30-и с лишним площадок КРТ. Основные проблемы связаны с переводом земли из сельскохозяйственного назначения, удаленностью участков, предназначенных для ИЖС, проблематичностью строительства школ и детских садов, отсутствием инженерных сетей.
И.Прозорова продемонстрировала модель малоэтажного образования с размещением в его центре сервисных функций, вокруг него — коммерческой жилой застройки, далее — пояса жилья для многодетных. Таких внутриагломерационных ядер, опоясывающих город, в данном случае — Киров, может быть несколько.
И еще одна проблема, на которую обратила внимание главный архитектор — это практика продажи многодетными выделенных бесплатно земельных участков — «с этим надо что-то делать».
В.Копица с энтузиазмом относится к созданию малых городов. Его интересует, прежде всего, ИЖС, которое, по его словам, тянется к инфраструктуре. Поэтому, как он считает, заявленные 200 мастер-планов — это большое дело: «будет ясно, куда можно идти, куда нет».
На что А.Боков справедливо заметил, что бессмысленно говорить о мастер-планах вне института территориального планирования, не имея представления о том целом, куда эти разрозненные единицы должны вписаться. От себя добавим, что в последние годы поточное производство мастер-планов для того же Дальнего Востока стало не более чем бессмысленной с государственной точки зрения кормушкой, которая зорко охраняется вовремя подсосавшимися институциями.
На реплику А.Бокова, а также слова А.Кривова и А.Шамузафарова относительно насущности разработки Генеральной схемы расселения на территории РФ, незамедлительно последовала реакция ответственного секретаря Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и долевого строительства Госдумы РФ С.Бачуриной: нам не нужно ничего великого — типа Генсхемы расселения, дескать, у нас все и так есть.
Достаточно острое обсуждение привлекла и тема социального обслуживания и нормирования данных показателей в малоэтажных образованиях. Начальник департамента ФСК Фэмили С.Комарова на пальцах, в смысле — на проекте одного из таких поселений по Варшавскому шоссе, показала, что нормативные требования для поселка таунхаусов — в частности, по школе на 1250 мест — оказываются в два раза выше, чем реально необходимо. Иначе говоря, они просто избыточны. Вывод: надо менять нормативы. О чем говорили и другие участники сессии — от В.Копицы до В.Дедюхина и В.Казейкина.
Более решительно настроен В.Курбацких. «Нужно менять законодательство, в том числе Градкодекс. Выход — совмещение малоэтажки со среднеэтажной застройкой, размещаемой в центре малого города. Она обеспечивает в том числе плотность социальных объектов и для ИЖС». Девелопер рассматривает стратегию симбиоза мало- и среднеэтажной застройки как единственный путь. И добавляет, что в L-Town муниципалитет выкупает — частично — школы и детсады.
На это амбициозное заявление ответили А.Кузьмина и зам. генерального директора НИИПИ ГСП Д.Гриднев. Они показали, что свет не сошелся клином на среднеэтажной застройке — это лишь один из возможных вариантов выхода из низкоплотностного тупика, в свете купирования тех самых военно-стратегических и социально-демографических проблем вовсе не самый перспективный. Другой способ ее решения — кластеризация поселков, когда социальные объекты — от школ, детсадов и поликлиник до культурных центров, спортзалов и шеринговых огородов — обслуживают сразу несколько малоэтажных поселков. Кластеры включают три базовых типа застройки — малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы и дома на одну семью. Соцобъекты передаются государству. Принятая доступность — 30 км, используются школьные автобусы, следующие от места проживания до школы или поликлиники. В Москве таких проектов уже 8, в сумме они занимают 4 тыс. га.
Если ранее на форуме безраздельно доминировали две темы, связанные с организационно-финансовыми и технологическими аспектами малоэтажного строительства, то теперь к ним добавляется градостроительство. Пока на его низшем масштабном уровне, не выходящем за пределы единичного поселения или его части — района/квартала. Более того, попытки вывести профессиональный дискурс на уровень территориального планирования со стороны участников форума встречают не только непонимание, но и сопротивление. Очевидно, на преодоление исторической инерции тридцатилетнего антистратегического консенсуса потребуется время — которого, похоже, в сгущающейся геополитической и геоэкономической обстановке у страны не осталось…
