Далеко ли до бизнес-парка?
Из большого числа объектов офисной недвижимости, именующих себя бизнес-парками, в подборку вошли четыре наиболее соответствующие данному формату в его классическом европейском понимании. Один из них – БП «Крылатские холмы» (ABD architects) уже построен и функционирует, второй – БП «Химки» (Архитектурно-дизайнерская мастерская А.А.Чернихова совместно с «Modern Line», Швеция) находится в начальной стадии строительства. Работа над проектом БП «Балтия» (мастерская «Александров и партнеры») недавно завершена, для бизнес-парка в Уфе компания «iCube Architectura» пока только разработала концепцию.
Одним из главных критериев отнесения к бизнес-паркам является наличие обширной территории в экологически благополучном районе, удаленность от центра мегаполисов, низкая плотность застройки и расширение за счет этого рекреационных зон. В европейских загородных бизнес-парках, нередко служащих в качестве бэк-офисов крупных компаний, превалирует малоэтажная застройка, спрятанная в зелени парков. В наших условиях, когда заказчик требует от проектировщика «план по валу», приходится наращивать высотность зданий – если не всего комплекса, то хотя бы отдельных его корпусов. Этого не избежал ни один из представленных проектов.
Еще одной типологической особенностью классического западного бизнес-парка является его автономность – это своего рода «город в городе», где есть все для эффективного ведения бизнеса и комфортной жизни – удовлетворения социально-бытовых требований, организации досуга и т.п. Наиболее развитую инфраструктуру из представленных в обзоре предлагают бизнес-парки в Химках и Уфе (хотя эти два проекта не сопоставимы по масштабу, да и по классу они находятся в разных «весовых категориях»). Только в этих двух бизнес-парках предусмотрена возможность проживания сотрудников и (или) гостей на территории. В «Химках» это две гостиницы бизнес-класса и апартотель, в Уфе помимо гостиницы на территории планируется строительство коттеджного поселка. В каждом из 4-х бизнес-парков предусмотрены возможности для полноценного отдыха — большая площадь озеленения, благоустроенные рекреационные зоны, фитнес-центры, спортивные площадки. Однако пока ни один из них не располагает стандартным для западных прототипов социальным пакетом, включающим детсад и ясли с плавающим режимом работы для детей сотрудников, а также разнообразные медуслуги (справедливости ради заметим, что в «Крылатских холмах» в настоящий момент завершается строительство здания медцентра). Зато по обеспеченности парковочными местами все представленные российские бизнес-парки находятся на уровне мировых стандартов — на каждые 40 м2 приходится 1 м/м.
Как правило, часть инфраструктуры бизнес-парков предназначена для внешнего пользования, часть ориентирована исключительно на внутреннее потребление. Отрадно, что ни в одном из проектов не предусмотрен излюбленный российский способ ограничения доступа посредством забора (что, конечно, не гарантирует того, что такой забор не появится, когда бизнес-парк начнет функционировать, как это случилось в «Крылатских холмах»). Характерная для бизнес-парков система многоуровневого доступа решается планировочными средствами. Особенно детально этот вопрос проработан в проекте БП «Балтия» мастерской «Александров и партнеры».
Как показывает уже имеющийся опыт, на первых порах основными арендаторами в бизнес-парках станут крупные зарубежные компании, т.к. капитаны отечественного бизнеса еще морально не готовы покинуть неудобный, но престижный центр города ради природных красот и более эффективного ведения бизнеса. На этого привычного к экологическому и инфраструктурному комфорту крупного западного арендатора в первую очередь и ориентирована архитектура создаваемых сегодня российских бизнес-парков.
Выбор объемно-планировочных решений диктуется рядом практических соображений. Во-первых, удобством аренды крупными блоками, достаточно автономными друг от друга (отдельное здание или блок с отдельным входом). Во-вторых, созданием комфортной рабочей среды в соответствии с европейской классификационной сеткой для офисных зданий соответствующего класса. В-третьих, оптимизацией выхода арендуемых площадей и возможностью организации вышеупомянутого многоуровневого доступа. Не менее актуальной для взыскательного арендатора является и репрезентативная функция (как заметил один из авторов представленных в подборке проектов, «это должно быть просто и дорого»). Небольшая ширина офисных корпусов обеспечивает необходимый уровень освещенности. Для трех московских проектов (бизнес-парки класса «А» и «А+») выбраны привычные европейскому арендодателю технократичные фасады со структурным остеклением и системами внутренней солнцезащиты. При сходном наборе технических требований и приемов, представленные проекты свидетельствуют, что и в этих довольно узких рамках можно создавать авторскую архитектуру. Архитектурные решения бизнес-парка в Уфе выходят за рамки мейнстрима, что, возможно, связано с более низким классом (B+) и вкусовыми пристрастиями местных арендаторов.
Важнейшим условием функционирования европейского бизнес-парка является транспортная доступность, реализуемая различными видами личного и общественного транспорта. К примеру, крупнейший в Европе бизнес-парк Paris Nord 2 находится в 6 минутах езды от международного аэропорта Руасси, где есть возможность воспользоваться общеевропейской железнодорожной сетью TGV, в 10 минутах от другого парижского аэропорта – Ле Бурже и в 25 минутах езды от центра Парижа. С учетом перспективного развития транспортной инфраструктуры бизнес-парки, представленные в подборке, стремятся вписаться в европейскую модель. От расположенных в городской черте «Крылатских холмов» за 10-15 минут можно добраться личным и общественным транспортом до ближайших станций метрополитена. «Балтия» непосредственно примыкает к Новорижскому шоссе. Местоположение бизнес-парка «Химки» – исключительно выгодное для ведения бизнеса: близость международного аэропорта Шереметьево, автотрассы, соединяющей Центр с Северо-западным экономическим районом; рядом проектируется новый комплекс с железнодорожной станцией и автовокзалом, планы реконструкции Ленинградки должны к 2009 году превратить ее в скоростную магистраль без светофоров с четырехполосным движением в обе стороны. Территория бизнес-парка в Уфимском районе примыкает к новой скоростной трассе «Уфа-Аэропорт» и железнодорожной магистрали.
Бизнес-парк (многофункциональный научно-административный центр) «Крылатские холмы»
«Крылатские холмы» – первая ласточка среди российских бизнес-парков. Участок расположен в живописной зеленой зоне на границе природного комплекса «Москворецкий». До ближайших станций метрополитена 10-15 минут езды общественным транспортом, рядом строится Краснопресненский проспект, запланированный как вылетная безсветофорная трасса. Планировочные решения обусловлены особенностями расположения участка. Группа из четырех однотипных 6-этажных корпусов дугой огибает живописный лесистый холм, расположенный к югу. Со стороны, охватывающей территорию бизнес-парка с севера и востока Крылатской улицы, организованы въезд, открытая парковка и устроены входы в здания бизнес-центра.Специфика бизнес-парка, рассчитанного на аренду крупными блоками, привела к варианту планировки с центральной коммуникационной зоной, что дает максимальный выход арендуемых площадей. Высота двусветного первого уровня – 6,8 м позволяет увеличить его площадь за счет устройства антресоли. Здесь размещены выставочные помещения, предприятия питания, торговли и другая сопутствующая инфраструктура.Каждый корпус состоит из двух объемов, слегка развернутых по отношению друг к другу и соединенных коммуникационной зоной, что сообщает фасадам активную пластику. Центральный объем слегка заглублен иполностью остеклен, симметричные боковые фасады имеют ленточное остекление, чередующееся с раскладкой из металлических панелей. Горизонтальный характер членений дополнительно подчеркивает особенности планировочного решения комплекса.
[thumb]/files/u11/9508d56488abf5e049da803dee9ce428.jpg[/thumb]Проект «Химки Бизнес-Парк» на Ленинградском шоссе.
(в процессе строительства)
Строительство бизнес-парка ведется в исключительно перспективном для бизнеса месте – в 3-х км от МКАД, при въезде на Международное шоссе, связывающее Москву с аэропортом Шереметьево. Застраиваемая территория представляет собой клин между пересекающимися магистралями – федеральной трассой Москва-С.Петербург и Октябрьской железной дорогой. Участок связан пешеходным переходом и транспортной развязкой с расположенным на противоположной стороне Ленинградского шоссе конгломератом торгово-развлекательных центров и жилыми кварталами.
Функциональную основу будущего комплекса составляют офисные здания и группа отелей. Административно-деловая зона с офисами и обучающим центром проектируется вдоль восточной границы участка. Группа отелей располагается в южной части, в непосредственной близости от въезда на территорию. К Ленинградскому шоссе примыкают объекты торгового обслуживания, исполняющие роль буфера. В центральной части запроектирована живописная рекреационная зона с водными пространствами, объединяющая вокруг себя комплекс административных зданий, группу отелей и застройку торгового назначения. Четкий запоминающийся силуэт бизнес-парка хорошо читается с транспортной развязки на Шереметьево. С Ленинградского шоссе и Октябрьской железной дороги перед проезжающими предстает шеренга из шести 15-этажных офисных зданий, развернутых торцами к основным магистралям. Огромные монолиты фасадов образуют своего рода учебную колористическую композицию-растяжку от темного к светлому (в структурном остеклении применяются стекла нескольких цветов). С Ленинградки ряд зданий со скошенными носами и надстройками «капитанских мостиков» воспринимается как эскадра кораблей на рейде.
Проект бизнес-парка «Балтия»
Территория бизнес-парка непосредственно примыкает к автомагистрали «Балтия» в районе 11-го км от МКАД. Участок застройки имеет неправильную форму, спокойный рельеф с незначительным перепадом высот. С юга в проектируемую территорию врезается лесной клин (3 га), частично благоустроенный и интегрированный в рекреационную зону бизнес-парка. Планировка бизнес-парка предполагает, с одной стороны, создание системы многоуровневого доступа, а с другой – восприятие комплекса со стороны автомагистрали. Объемы 8- и 11-этажных офисных корпусов и 7-этажной открытой автостоянки в плане образуют ломаную линию, которая разрезает участок в направлении с севера на юго-запад. Ее конечные точки зафиксированы 14- и 15-этажной офисными башнями, образующими высотные акценты. Со стороны Москвы автомобилистов встречают два отдельно стоящих 11-этажных корпуса, чуть развернутых относительно друг друга и как бы приглашающих в центральную благоустроенную зону комплекса. При подъезде со стороны области посетителей встречает благоустроенный зеленый клин с каскадом сообщающихся прудов. Корпуса, образующие зигзаг, объединены лентой двухуровневого стилобата, где размещены открытые автостоянки и сопутствующая инфраструктура. Сквозь разрывы в стилобате предусмотрен доступ к части объектов инфраструктуры для жителей соседнего поселка таунхаусов. Пара корпусов в восточной части участка также вырастает из двухуровневого стилобата с автостоянками и общественными зонами, ориентированными на центральную благоустроенную площадь. Движение транспорта по территории бизнес-парка закольцовано между основным въездом-выездом с южной стороны.
В основу архитектурного решения комплекса положена жесткая неомодернистская образность – остекленные фасады вступают в диалог с окружающей природой. Благодаря повышению этажности отдельных корпусов авторам удалось увеличить площади благоустройства и озеленения.
Архитектурная концепция бизнес-парка с жилым комплексом в Уфе
Застраиваемый участок, на котором предполагается разместить коттеджный поселок и новый деловой центр с развитой инфраструктурой, расположен на пересечении скоростной автотрассы «Уфа-Аэропорт» с железнодорожной магистралью.
Проектом предусмотрено объединение деловых и сопутствующих функций в многофункциональный линейный комплекс, образующий сплошной фронт вдоль автомобильной и железнодорожной магистралей с 60-метровым отступом. Он служит буфером-экраном между жильем и транспортом.
Параллельно решается задача ограничения доступа в общественную зону бизнес-парка. Позади 4-этажной стены многофункционального центра запроектирована рекреационная зона с открытыми спортплощадками и благоустроенным парком, за которой располагается коттеджный поселок. В разрыве между зданием многофункционального комплекса и магистралями запроектированы открытые парковки и заезды в подземный паркинг. В коттеджный поселок предусмотрен отдельный въезд.
Многофункциональный комплекс набран из состыкованных между собой объемов, по своим скульптурно-пластическим и колористическим качествам напоминающий элементы детского конструктора. Коммуникационной осью, объединяющей протяженный объем, служит линейная структура атриума. Поставленная точно на пересечении транспортных осей 24-этажная башня делового центра с ее модной пикселизированной разделкой фасадов должна просматриваться с автомагистрали, становясь как бы визитной карточкой комплекса.
Отправить ответ