Архитектура

Далеко ли до бизнес-парка?

Из большого числа объектов офисной недвижимости, именующих себя бизнес-парками, в подборку вошли четыре наиболее соответствующие данному формату в его классическом европейском понимании. Один из них – БП «Крылатские холмы» (ABD architects) уже построен и функционирует, второй – БП «Химки» (Архитектурно-дизайнерская мастерская А.А.Чернихова совместно с «Modern Line», Швеция) находится в начальной стадии строительства. Работа над проектом БП «Балтия» (мастерская «Александров и партнеры») недавно завершена, для бизнес-парка в Уфе компания «iCube Architectura» пока только разработала концепцию.
Одним из главных критериев отнесения к бизнес-паркам является наличие обширной территории в экологически благополучном районе, удаленность от центра мегаполисов, низкая плотность застройки и расширение за счет этого рекреационных зон. В европейских загородных бизнес-парках, нередко служащих в качестве бэк-офисов крупных компаний, превалирует малоэтажная застройка, спрятанная в зелени парков. В наших условиях, когда заказчик требует от проектировщика «план по валу», приходится наращивать высотность зданий – если не всего комплекса, то хотя бы отдельных его корпусов. Этого не избежал ни один из представленных проектов.
Еще одной типологической особенностью классического западного бизнес-парка является его автономность – это своего рода «город в городе», где есть все для эффективного ведения бизнеса и комфортной жизни – удовлетворения социально-бытовых требований, организации досуга и т.п. Наиболее развитую инфраструктуру из представленных в обзоре предлагают бизнес-парки в Химках и Уфе (хотя эти два проекта не сопоставимы по масштабу, да и по классу они находятся в разных «весовых категориях»). Только в этих двух бизнес-парках предусмотрена возможность проживания сотрудников и (или) гостей на территории. В «Химках» это две гостиницы бизнес-класса и апартотель, в Уфе помимо гостиницы на территории планируется строительство коттеджного поселка. В каждом из 4-х бизнес-парков предусмотрены возможности для полноценного отдыха — большая площадь озеленения, благоустроенные рекреационные зоны, фитнес-центры, спортивные площадки. Однако пока ни один из них не располагает стандартным для западных прототипов социальным пакетом, включающим детсад и ясли с плавающим режимом работы для детей сотрудников, а также разнообразные медуслуги (справедливости ради заметим, что в «Крылатских холмах» в настоящий момент завершается строительство здания медцентра). Зато по обеспеченности парковочными местами все представленные российские бизнес-парки находятся на уровне мировых стандартов — на каждые 40 м2 приходится 1 м/м.
Как правило, часть инфраструктуры бизнес-парков предназначена для внешнего пользования, часть ориентирована исключительно на внутреннее потребление. Отрадно, что ни в одном из проектов не предусмотрен излюбленный российский способ ограничения доступа посредством забора (что, конечно, не гарантирует того, что такой забор не появится, когда бизнес-парк начнет функционировать, как это случилось в «Крылатских холмах»). Характерная для бизнес-парков система многоуровневого доступа решается планировочными средствами. Особенно детально этот вопрос проработан в проекте БП «Балтия» мастерской «Александров и партнеры».
Как показывает уже имеющийся опыт, на первых порах основными арендаторами в бизнес-парках станут крупные зарубежные компании, т.к. капитаны отечественного бизнеса еще морально не готовы покинуть неудобный, но престижный центр города ради природных красот и более эффективного ведения бизнеса. На этого привычного к экологическому и инфраструктурному комфорту крупного западного арендатора в первую очередь и ориентирована архитектура создаваемых сегодня российских бизнес-парков.
Выбор объемно-планировочных решений диктуется рядом практических соображений. Во-первых, удобством аренды крупными блоками, достаточно автономными друг от друга (отдельное здание или блок с отдельным входом). Во-вторых, созданием комфортной рабочей среды в соответствии с европейской классификационной сеткой для офисных зданий соответствующего класса. В-третьих, оптимизацией выхода арендуемых площадей и возможностью организации вышеупомянутого многоуровневого доступа. Не менее актуальной для взыскательного арендатора является и репрезентативная функция (как заметил один из авторов представленных в подборке проектов, «это должно быть просто и дорого»). Небольшая ширина офисных корпусов обеспечивает необходимый уровень освещенности. Для трех московских проектов (бизнес-парки класса «А» и «А+») выбраны привычные европейскому арендодателю технократичные фасады со структурным остеклением и системами внутренней солнцезащиты. При сходном наборе технических требований и приемов, представленные проекты свидетельствуют, что и в этих довольно узких рамках можно создавать авторскую архитектуру. Архитектурные решения бизнес-парка в Уфе выходят за рамки мейнстрима, что, возможно, связано с более низким классом (B+) и вкусовыми пристрастиями местных арендаторов.
Важнейшим условием функционирования европейского бизнес-парка является транспортная доступность, реализуемая различными видами личного и общественного транспорта. К примеру, крупнейший в Европе бизнес-парк Paris Nord 2 находится в 6 минутах езды от международного аэропорта Руасси, где есть возможность воспользоваться общеевропейской железнодорожной сетью TGV, в 10 минутах от другого парижского аэропорта – Ле Бурже и в 25 минутах езды от центра Парижа. С учетом перспективного развития транспортной инфраструктуры бизнес-парки, представленные в подборке, стремятся вписаться в европейскую модель. От расположенных в городской черте «Крылатских холмов» за 10-15 минут можно добраться личным и общественным транспортом до ближайших станций метрополитена. «Балтия» непосредственно примыкает к Новорижскому шоссе. Местоположение бизнес-парка «Химки» – исключительно выгодное для ведения бизнеса: близость международного аэропорта Шереметьево, автотрассы, соединяющей Центр с Северо-западным экономическим районом; рядом проектируется новый комплекс с железнодорожной станцией и автовокзалом, планы реконструкции Ленинградки должны к 2009 году превратить ее в скоростную магистраль без светофоров с четырехполосным движением в обе стороны. Территория бизнес-парка в Уфимском районе примыкает к новой скоростной трассе «Уфа-Аэропорт» и железнодорожной магистрали.

[thumb]/files/u11/33cf3ff19b08c199382a51377d9d73dd.jpg[/thumb]
Бизнес-парк (многофункциональный научно-административный центр) «Крылатские холмы»

«Кры­ла­тс­кие хол­мы» – пер­вая лас­точ­ка сре­ди рос­сийс­ких биз­нес-парков. Учас­ток рас­по­ло­жен в жи­во­пис­ной зе­ле­ной зо­не на гра­ни­це при­род­но­го комп­лек­са «Моск­во­рец­кий». До бли­жай­ших стан­ций мет­ро­по­ли­те­на 10-15 ми­нут ез­ды об­ще­ст­вен­ным транс­пор­том, ря­дом стро­ит­ся Крас­ноп­рес­не­нс­кий прос­пект, зап­ла­ни­ро­ван­ный как вы­лет­ная безс­ве­то­фор­ная трас­са. Пла­ни­ро­воч­ные ре­ше­ния обус­лов­ле­ны осо­бен­нос­тя­ми рас­по­ло­же­ния участ­ка. Груп­па из че­ты­рех од­но­тип­ных 6-этаж­ных кор­пу­сов ду­гой оги­ба­ет жи­во­пис­ный ле­сис­тый холм, рас­по­ло­жен­ный к югу. Со сто­ро­ны, ох­ва­ты­ва­ю­щей тер­ри­то­рию биз­нес-пар­ка с се­ве­ра и вос­то­ка Кры­ла­тс­кой ули­цы, ор­га­ни­зо­ва­ны въ­езд, отк­ры­тая пар­ков­ка и уст­ро­е­ны вхо­ды в зда­ния биз­нес-цент­ра.Спе­ци­фи­ка биз­нес-пар­ка, рас­счи­тан­но­го на арен­ду круп­ны­ми бло­ка­ми, при­ве­ла к ва­ри­ан­ту пла­ни­ров­ки с цент­раль­ной ком­му­ни­ка­ци­он­ной зо­ной, что да­ет мак­си­маль­ный вы­ход арен­ду­е­мых пло­ща­дей. Вы­со­та двус­вет­но­го пер­во­го уров­ня – 6,8 м поз­во­ля­ет уве­ли­чить его пло­щадь за счет уст­рой­ства ант­ре­со­ли. Здесь раз­ме­ще­ны выс­та­воч­ные по­ме­ще­ния, предп­ри­я­тия пи­та­ния, тор­гов­ли и дру­гая со­пу­т­ству­ю­щая инф­ра­ст­рук­ту­ра.Каж­дый кор­пус сос­то­ит из двух объ­е­мов, слег­ка раз­вер­ну­тых по от­но­ше­нию друг к дру­гу и со­е­ди­нен­ных ком­му­ни­ка­ци­он­ной зо­ной, что со­об­ща­ет фа­са­дам ак­тив­ную плас­ти­ку. Цент­раль­ный объ­ем слег­ка заг­луб­лен ипол­ностью ос­тек­лен, сим­мет­рич­ные бо­ко­вые фа­са­ды име­ют лен­точ­ное ос­тек­ле­ние, че­ре­ду­ю­ще­еся с раск­лад­кой из ме­тал­ли­чес­ких па­не­лей. Го­ри­зон­таль­ный ха­рак­тер чле­не­ний до­пол­ни­тель­но под­чер­ки­ва­ет осо­бен­нос­ти пла­ни­ро­воч­но­го ре­ше­ния комп­лек­са.

[thumb]/files/u11/9508d56488abf5e049da803dee9ce428.jpg[/thumb]
Проект «Химки Бизнес-Парк» на Ленинградском шоссе.
(в процессе строительства)

Стро­и­тель­ство биз­нес-пар­ка ве­дет­ся в иск­лю­чи­тель­но перс­пек­тив­ном для биз­не­са мес­те – в 3-х км от МКАД, при въ­ез­де на Меж­ду­на­род­ное шос­се, свя­зы­ва­ю­щее Моск­ву с аэ­ро­пор­том Ше­ре­меть­е­во. Заст­ра­и­ва­е­мая тер­ри­то­рия предс­тав­ля­ет со­бой клин меж­ду пе­ре­се­ка­ю­щи­ми­ся ма­ги­ст­ра­ля­ми – фе­де­раль­ной трас­сой Моск­ва-С.Пе­тер­бург и Ок­тябрьс­кой же­лез­ной до­ро­гой. Учас­ток свя­зан пе­ше­ход­ным пе­ре­хо­дом и транс­по­рт­ной раз­вяз­кой с рас­по­ло­жен­ным на про­ти­во­по­лож­ной сто­ро­не Ле­ни­нг­ра­дс­ко­го шос­се конг­ло­ме­ра­том тор­го­во-разв­ле­ка­тель­ных цент­ров и жи­лы­ми квар­та­ла­ми.
Функ­ци­о­наль­ную ос­но­ву бу­ду­ще­го комп­лек­са сос­тав­ля­ют офис­ные зда­ния и груп­па оте­лей. Ад­ми­ни­ст­ра­тив­но-де­ло­вая зо­на с офи­са­ми и обу­ча­ю­щим цент­ром про­ек­ти­ру­ет­ся вдоль вос­точ­ной гра­ни­цы участ­ка. Груп­па оте­лей рас­по­ла­га­ет­ся в юж­ной час­ти, в не­пос­ре­д­ствен­ной бли­зос­ти от въ­ез­да на тер­ри­то­рию. К Ле­ни­нг­ра­дс­ко­му шос­се при­мы­ка­ют объ­ек­ты тор­го­во­го обс­лу­жи­ва­ния, ис­пол­ня­ю­щие роль бу­фе­ра. В цент­раль­ной час­ти зап­ро­ек­ти­ро­ва­на жи­во­пис­ная рек­ре­а­ци­он­ная зо­на с вод­ны­ми прост­ра­н­ства­ми, объ­е­ди­ня­ю­щая вок­руг се­бя комп­лекс ад­ми­ни­ст­ра­тив­ных зда­ний, груп­пу оте­лей и заст­рой­ку тор­го­во­го наз­на­че­ния. Чет­кий за­по­ми­на­ю­щий­ся си­лу­эт биз­нес-пар­ка хо­ро­шо чи­та­ет­ся с транс­по­рт­ной раз­вяз­ки на Ше­ре­меть­е­во. С Ле­ни­нг­ра­дс­ко­го шос­се и Ок­тябрьс­кой же­лез­ной до­ро­ги пе­ред про­ез­жа­ю­щи­ми предс­та­ет ше­рен­га из шес­ти 15-этаж­ных офис­ных зда­ний, раз­вер­ну­тых тор­ца­ми к ос­нов­ным ма­ги­ст­ра­лям. Ог­ром­ные мо­но­ли­ты фа­са­дов об­ра­зу­ют сво­е­го ро­да учеб­ную ко­ло­рис­ти­чес­кую ком­по­зи­цию-рас­тяж­ку от тем­но­го к свет­ло­му (в струк­тур­ном ос­тек­ле­нии при­ме­ня­ют­ся стек­ла нес­коль­ких цве­тов). С Ле­ни­нг­рад­ки ряд зда­ний со ско­шен­ны­ми но­са­ми и надстрой­ка­ми «ка­пи­та­нс­ких мос­ти­ков» восп­ри­ни­ма­ет­ся как эс­кад­ра ко­раб­лей на рей­де.

[thumb]/files/u11/3e4b37d0c48159f6c385239bed414290.jpg[/thumb]
Проект бизнес-парка «Балтия»

Тер­ри­то­рия биз­нес-пар­ка не­пос­ре­д­ствен­но при­мы­ка­ет к ав­то­ма­ги­ст­ра­ли «Бал­тия» в райо­не 11-го км от МКАД. Учас­ток заст­рой­ки име­ет неп­ра­виль­ную фор­му, спо­кой­ный рель­еф с нез­на­чи­тель­ным пе­ре­па­дом вы­сот. С юга в про­ек­ти­ру­е­мую тер­ри­то­рию вре­за­ет­ся лес­ной клин (3 га), час­тич­но бла­го­у­ст­ро­ен­ный и ин­тег­ри­ро­ван­ный в рек­ре­а­ци­он­ную зо­ну биз­нес-пар­ка. Пла­ни­ров­ка биз­нес-пар­ка пред­по­ла­га­ет, с од­ной сто­ро­ны, соз­да­ние сис­те­мы мно­го­у­ров­не­во­го дос­ту­па, а с дру­гой – восп­ри­я­тие комп­лек­са со сто­ро­ны ав­то­ма­ги­ст­ра­ли. Объ­е­мы 8- и 11-этаж­ных офис­ных кор­пу­сов и 7-этаж­ной отк­ры­той ав­тос­то­ян­ки в пла­не об­ра­зу­ют ло­ма­ную ли­нию, ко­то­рая раз­ре­за­ет учас­ток в нап­рав­ле­нии с се­ве­ра на юго-за­пад. Ее ко­неч­ные точ­ки за­фик­си­ро­ва­ны 14- и 15-этаж­ной офис­ны­ми баш­ня­ми, об­ра­зу­ю­щи­ми вы­сот­ные ак­цен­ты. Со сто­ро­ны Моск­вы ав­то­мо­би­лис­тов встре­ча­ют два от­дель­но сто­я­щих 11-этаж­ных кор­пу­са, чуть раз­вер­ну­тых от­но­си­тель­но друг дру­га и как бы приг­ла­ша­ю­щих в цент­раль­ную бла­го­у­ст­ро­ен­ную зо­ну комп­лек­са. При подъ­ез­де со сто­ро­ны об­лас­ти по­се­ти­те­лей встре­ча­ет бла­го­у­ст­ро­ен­ный зе­ле­ный клин с кас­ка­дом со­об­ща­ю­щих­ся пру­дов. Кор­пу­са, об­ра­зу­ю­щие зиг­заг, объ­е­ди­не­ны лен­той дву­ху­ров­не­во­го сти­ло­ба­та, где раз­ме­ще­ны отк­ры­тые ав­тос­то­ян­ки и со­пу­т­ству­ю­щая инф­ра­ст­рук­ту­ра. Сквозь раз­ры­вы в сти­ло­ба­те пре­дус­мот­рен дос­туп к час­ти объ­ек­тов инф­ра­ст­рук­ту­ры для жи­те­лей со­сед­не­го по­сел­ка та­ун­ха­у­сов. Па­ра кор­пу­сов в вос­точ­ной час­ти участ­ка так­же вы­рас­та­ет из дву­ху­ров­не­во­го сти­ло­ба­та с ав­тос­то­ян­ка­ми и об­ще­ст­вен­ны­ми зо­на­ми, ори­ен­ти­ро­ван­ны­ми на цент­раль­ную бла­го­у­ст­ро­ен­ную пло­щадь. Дви­же­ние транс­пор­та по тер­ри­то­рии биз­нес-пар­ка за­коль­цо­ва­но меж­ду ос­нов­ным въ­ез­дом-вы­ез­дом с юж­ной сто­ро­ны.
В ос­но­ву ар­хи­тек­тур­но­го ре­ше­ния комп­лек­са по­ло­же­на жест­кая не­о­мо­дер­ни­с­тская об­раз­ность – ос­тек­лен­ные фа­са­ды всту­па­ют в ди­а­лог с ок­ру­жа­ю­щей при­ро­дой. Бла­го­да­ря по­вы­ше­нию этаж­нос­ти от­дель­ных кор­пу­сов ав­то­рам уда­лось уве­ли­чить пло­ща­ди бла­го­у­ст­рой­ства и озе­ле­не­ния.

[thumb]/files/u11/5bb269af41beaedcffdae3c057017635.jpg[/thumb]
Архитектурная концепция бизнес-парка с жилым комплексом в Уфе

Заст­ра­и­ва­е­мый учас­ток, на ко­то­ром пред­по­ла­га­ет­ся раз­мес­тить кот­те­дж­ный по­се­лок и но­вый де­ло­вой центр с раз­ви­той инф­ра­ст­рук­ту­рой, рас­по­ло­жен на пе­ре­се­че­нии ско­ро­ст­ной ав­тот­рас­сы «Уфа-Аэ­ро­порт» с же­лез­но­до­рож­ной ма­ги­ст­ралью.
Про­ек­том пре­дус­мот­ре­но объ­е­ди­не­ние де­ло­вых и со­пу­т­ству­ю­щих функ­ций в мно­го­фу­нк­ци­о­наль­ный ли­ней­ный комп­лекс, об­ра­зу­ю­щий сплош­ной фронт вдоль ав­то­мо­биль­ной и же­лез­но­до­рож­ной ма­ги­ст­ра­лей с 60-мет­ро­вым отс­ту­пом. Он слу­жит бу­фе­ром-эк­ра­ном меж­ду жиль­ем и транс­пор­том.
Па­рал­лель­но ре­ша­ет­ся за­да­ча ог­ра­ни­че­ния дос­ту­па в об­ще­ст­вен­ную зо­ну биз­нес-пар­ка. По­за­ди 4-этаж­ной сте­ны мно­го­фу­нк­ци­о­наль­но­го цент­ра зап­ро­ек­ти­ро­ва­на рек­ре­а­ци­он­ная зо­на с отк­ры­ты­ми спор­тпло­щад­ка­ми и бла­го­у­ст­ро­ен­ным пар­ком, за ко­то­рой рас­по­ла­га­ет­ся кот­те­дж­ный по­се­лок. В раз­ры­ве меж­ду зда­ни­ем мно­го­фу­нк­ци­о­наль­но­го комп­лек­са и ма­ги­ст­ра­ля­ми зап­ро­ек­ти­ро­ва­ны отк­ры­тые пар­ков­ки и за­ез­ды в под­зем­ный пар­кинг. В кот­те­дж­ный по­се­лок пре­дус­мот­рен от­дель­ный въ­езд.
Мно­го­фу­нк­ци­о­наль­ный комп­лекс наб­ран из сос­ты­ко­ван­ных меж­ду со­бой объ­е­мов, по сво­им скульп­тур­но-плас­ти­чес­ким и ко­ло­рис­ти­чес­ким ка­че­ст­вам на­по­ми­на­ю­щий эле­мен­ты детс­ко­го конструк­то­ра. Ком­му­ни­ка­ци­он­ной осью, объ­е­ди­ня­ю­щей про­тя­жен­ный объ­ем, слу­жит ли­ней­ная струк­ту­ра ат­ри­у­ма. Пос­тав­лен­ная точно на пе­ре­се­че­нии транс­по­рт­ных осей 24-этаж­ная баш­ня де­ло­во­го цент­ра с ее мод­ной пик­се­ли­зи­ро­ван­ной раз­дел­кой фа­са­дов должна прос­мат­ри­вать­ся с ав­то­ма­ги­ст­ра­ли, становясь как бы ви­зит­ной кар­точ­кой комп­лек­са.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о