Государственное арендное жилье как выход из жилищного кризиса
В статье профессора Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (НГАСУ-СИБСТРИН) Е.И.Загороднова «Хроники „мутного“ времени. Пора государству вернуться в строительство жилья» предлагается выход из патовой ситуации, сложившейся в сфере российского жилищного строительства.
Как настаивает автор, в настоящее время подошел к своему завершению этап реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье», опирающегося исключительно на частное предпринимательство в его монополистической версии. Надо признать, что опора в решении задач национального проекта только на коммерческие структуры оказалась несостоятельной.
Е.И.Загороднов указывает, что еще в декабре 2018 г. ЦБ РФ выпустил аналитический доклад, акцентирующий риски возникновения «ипотечного пузыря» и последующего обвала ипотечного рынка. За минувшие семь лет объемы ввода росли, тогда как продажи квартир падали в соответствии со снижением платежеспособного спроса населения. То есть, «нормального оборота рынка жилья, согласно классике капитализма: деньги — товар — деньги (ДТД) фактически не происходит».
Автор приходит к важному выводу: «В условиях сложившегося сверхмонополизированного рынка жилья и отсутствия реальной конкуренции между считанными товаропроизводителями постоянно воспроизводится ситуация абсурда, когда базовый принцип здоровой рыночной экономики — большее количество товара (больше предложений) порождает новое качество (большую доступность и комфортность), у нас работает с точностью до наоборот».
Иначе говоря, социально-экономическая модель, в начале 1990-х гг. навязанная американцами после победы в Третьей мировой войне, полностью обанкротилась и провалилась. Корень зла автору видится в отсутствии рыночной конкуренции. Необходим переход от глобалистской экономики спроса (потребления) к новой экономике предложения.
Е.И.Загороднов полагает, что следует вводить в практику массового жилищного строительства элементы государственного регулирования, а именно — госзаказ на социальное, в том числе некоммерческое, государственное арендное жилье в форме государственно-частного партнерства, конкурсное (не аукционное) безвозмездное предоставление земли для строительства социальных объектов, проектное финансирование, прозрачное (сметное) ценообразование, фиксированную норму прибыли. «При этом потенциально возможные „потери“ бюджета от „нововведений“ (например, от безвозмездного предоставления земли для строительства социальных объектов с лихвой будут компенсированы за счёт будущих арендных платежей, ныне бесследно оседающих в частных карманах, а кроме того, и это, наверное, самое главное, за счёт многократного расширения налогооблагаемой базы путем подключения к приоритетным госпрограммам предприятий малого и среднего строительного бизнеса».
По мнению автора, единственным средством, которое могло бы ограничить аппетиты крупного капитала (монозастройщиков), является многократное увеличение числа участников рынка.
В Земельном кодексе РФ значится, что земля под капитальное строительство предоставляется как на основании торгов в форме земельных аукционов, так и на основании конкурсов, т.е. безвозмездно. Вот это последнее положение не должно оставаться на бумаге, как это имеет место сегодня.
«Власть федеральная, региональная, муниципальная может и должна взять за правило через механизмы государственного заказа в первую очередь ГЧП практику предложения нового товара — некоммерческого, государственного арендного жилья. Предложение этого товара от государства обусловлено и предполагает наличие соответствующего ему (предложению) платежеспособного спроса».
Речь идет прежде всего о многоквартирном средне- и малоэтажном высокоплотном жилье при эффективном и безопасном вложении бюджетных средств. «Строительство государственного арендного жилья обойдётся госбюджету по реальной себестоимости, а это значит, как минимум, в два раза дешевле и соответственно в значительно большем объеме, чем приобретённое за те же деньги жильё, но на коммерческой основе».
В строительной сфере государство самоустранилось от решения жизненно важных проблем, «согласившись с тем, что вся социальная сфера является зоной бизнеса. Образование — бизнес, здравоохранение — бизнес, жильё — бизнес. Это глубокое и опасное заблуждение. Капитальное строительство (архитектура) — это зона особого внимания государства и его, только его зона ответственности».
Однако, как учит история, в частности, позднесоветская, когда сначала номенклатура, а затем — новоявленный девелопмент двумя лапами отбивались от давно назревших перемен, в том числе в жилищной сфере, Россия не приемлет эволюционное решение проблем — будь то социально-экономические или расселеческие. Все доводится до педали в пол…
