Проект А101: от мастер-плана к средостроительству Интервью с Наталией Чукаевой.

– Проект А101 очень амбициозен. В чем основной «вызов» проекта для вас как девелопера?

Наталия Чукаева: Это первый и единственный проект «Масштаба» – любимое детище нашей компании. И мы не относимся к нему как к вызову. Скорее, это видение некоего идеального будущего для жителей – и новых, и сегодняшних, некие идеальные представления о городе. Проект не призван удивить или наделать шуму; наша миссия – создать качественную среду, не похожую на то, что раньше строилось в Москве и Московской области, во всех отношениях комфортную, привлекательную, уютную и стабильно развивающуюся. Именно стабильное развитие, среда не статичная, а эволюционирующая вместе с запросами жителей – наша основная идея. Что это означает? Мы в первую очередь сохраняем то, что нам дано – это природа – леса, пруды, реки. В этом и есть развитие – каждый раз, осваивая новый участок земли, присоединяя его к уже развитой, застроенной территории, мы даем жителям больше возможностей комфортно пользоваться существующими природными ресурсами. Мы облагораживаем леса, делаем там прогулочные дорожки, освещаем рекреационные площадки около прудов, формируем зоны отдыха, новые зеленые связки от одного застроенного места к другому в виде бульваров, скверов, городских парков. В этом – первый признак не статичной, а развивающейся среды, среды комфортной.
Второе – это то, что с развитием проекта будет динамично и в то же время сбалансированно развиваться дорожная и транспортная система. С увеличением числа жителей наращиваются и объемы перевозок, и количество видов транспорта. На практике это означает, что если ты строишь небольшой микрорайон, например, на 100 000 м2, и там будет жить около 3 тыс. человек, достаточно запустить одну линию автобуса, и люди будут чувствовать себя довольно комфортно. Но в случае, когда в течение нескольких лет намечен прирост в 70 тыс. жителей, тут уже поступательное и продуманное развитие дорожной сети и общественного транспорта очень важно. Есть ведь и экономическая целесообразность. Так, если тот скоростной трамвай, который мы хотим запустить для связи наших районов с Москвой, построить с самого начала, это, конечно, будет очень привлекательно, но экономически невыгодно – загрузка на первых порах окажется намного меньше планируемой.
Еще одна сторона развития этой территории – проект гибок в отношении типов жилья. Сегодня на рынке видна серьезная нехватка квартир массового сегмента, эконом-класса. Это квартиры небольшие по площади, довольно качественные, но с минимальной комфортностью, без дополнительных удобств (один санузел на однокомнатную квартиру, и т.д.).
Но с течением времени мы готовы меняться вместе с рынком. И то, что сейчас в генплане значится как многоквартирное жилье, соответствующее сегодняшнему дню, может потом трансформироваться, измениться. Это возможно, потому что, заложив определенные нагрузки на эту территорию, мы запроектировали оптимальную сетку дорог, оптимальную инфраструктуру инженерного обеспечения. В дальнейшем как раз это позволит нам быть гибкими, даже если мы на сегодняшний день что-то не додумали или не смогли предвидеть.
— У Вас, безусловно, сложился некий образ будущей жизни этого поселения. На основании чего он сформировался? У нас ведь нет пока реализованных примеров такой среды нового типа. Видимо, вы нашли какие-то зарубежные аналоги? И почему Вы считаете, что эти образцы можно будет «транслировать» в современную российскую действительность без особых искажений?
Н.Ч.: Согласна, что любой опыт трансформируется при пересадке с той оригинальной почвы, где он родился. Мы, в начале разработки этого проекта, конечно, рассмотрели зарубежные примеры – у нас, действительно, таких проектов еще не реализовывалось. Были огромные советские стройки – БАМ, новые города типа Тольятти, которые тоже строились по планам и программам комплексного развития. Но там все же преобладала концепция минимизации: «даем людям только самое необходимое для работы и жизни». О комфорте и развитии среды если кто и задумывался, то реально в жизнь это не воплощалось. Поэтому проблема качества жилой среды сегодняшних городов, даже лучших из них – окружающих Москву наукоградов – налицо. Там есть и хорошая идея, и рабочие места, и жилая среда, которая могла бы отвечать запросам деятелей науки – но люди оттуда все равно уезжают, ищут работу в Москве, потому что там статичная, не развивающаяся среда, не адаптирующаяся под меняющиеся потребности человека.
Поэтому мы и обратились к международным аналогам, которые нашли в основном в Америке. Только там встречаются такие большие незастроенные территории, как у нас – в Европе их просто нет. Там есть реализующиеся проекты – пока не законченные, но строящиеся уже много лет города, их авторы уже успели набрать определенный опыт. А почему мы решили, что у нас это приживется – мы посмотрели, на каких принципах развиваются эти проекты, и поняли, что эти принципы близки каждому нормальному человеку, они отвечают нормальным человеческим потребностям. Наше общество развивается, люди все больше путешествуют, у них формируется вкус. Мы сделали вывод, что россияне, как и другие граждане мира, придут к потребности в комфортной развивающейся среде. Единственное, что не может быть скопировано в наших условиях – это типы жилья. Например, каркасно-щитовые или каркасно-сборные дома, в которых живет вся Америка – прекрасное, комфортное жилье. Казалось, можно было бы прямо взять и строить… Но такие дома не соответствуют российским потребительским предпочтениям. Это и «мой дом – моя крепость», и представления о суровости природных условий, и т.д. На нашей почве нужны другие, более фундаментальные формы жилья. Но градостроительные принципы, которые там применены, нам очень подходят. Это создание общественных центров (комьюнити-центров), в которых завязывается жизнь жилого микрорайона. Это зеленые пространства, которые объединяют и «пронизывают» жилую застройку. Это комфортная дорожная сеть, которая обеспечивает движение и общественного транспорта, и пешеходов. Вот эти принципы, которые вошли в основу современного западного градостроительства, но последние несколько десятков лет не учитывались в нашей градостроительной практике, мы и хотим возродить.
– Как в социальном смысле можно назвать то, что вы проектируете? Что это будет: новый город, совокупность неких «жилых образований» или поселков с собственной жизнью, субурбия по типу американской, что-то еще?
Н.Ч.: Земли у нас все очень разные, в разном природном окружении, на разном удалении от МКАД, поэтому они предназначены под разные типы застройки. Но основная часть земель все-таки рассматривается в урбанистическом ключе, и основной тип застройки – городской. Собственно, эти городские ядра и станут теми центрами притяжения, которые будут удерживать другие, меньшие по объему жилые образования, типа элитных поселков, которые по своей природе просто не могут иметь городской характер. Получается, что основная часть того, что мы строим, костяк застройки – это город, состоящий из отдельных микрорайонов, и любое выводимое на рынок отдельное жилое образование – часть этого города, которая будет с течением времени развиваться. Но в то же время есть и отдельные участки земли – те же элитные поселки, – которые будут позиционироваться как пригороды этого города. Их жителям будет очень хорошо жить рядом с этой разнообразной городской средой, дающей возможности, почти такие, как в Москве, и в то же время ощущать уединенность, находиться в природном окружении и таком уровне комфортности, который присущ жилью элитного класса.

– Город предполагает наличие самоуправления. Вы собираетесь включить в него и существующие поселения, такие, как Коммунарка. А как все это будет выглядеть потом в муниципальном плане?
Н.Ч.: Пока мы этого четко сказать не можем, но предполагаем, что с увеличением населения статус наших поселений будет меняться. Пока в деревне Николо-Хованское имеется всего 100 жителей, ни о каком городе речи нет, но по мере реализации проекта характер, а затем и статус поселения поменяется. Есть для этого официальная процедура – обращения к муниципальным властям, ходатайства перед более высокой районной властью о том, что данное поселение пора объявить городом. Если же говорить о нашей маркетинговой стратегии, мы будем с самого начала говорить будущим жителям: ваш и соседние микрорайоны – это отдельные части будущего города. И по мере развития он приобретет не только городской характер, узнаваемые городские черты, но еще и городской статус.

– У города есть два важных качества – это, во-первых, общественный центр, и, во-вторых, люди должны там работать. Расскажите об этих сторонах вашего проекта.
Н.Ч.: Центр города будет общий. Он географически, а также исходя из распределения жителей и рабочих мест, получается в восточном секторе и примыкает к Калужскому шоссе. Там образуется такой даунтаун, с площадью, где потом может осесть городская власть, с концентрацией рабочих мест и т.д. Но важно и то, что жителей, которые поселятся в первых микрорайонах, мы не заставим ждать формирования этого «суперцентра», пока он сформируется через 30 лет. У каждого поселения – а самое маленькое у нас будет иметь не менее 10 тыс. человек – будет сформирован свой локальный центр. Это непреложное условие, которое мы ставим перед архитекторами, с которыми работаем. Когда мы начинаем думать о концепции какого-то участка, мы в первую очередь думаем о том, где будут эти центры социальной жизни – чтобы люди почувствовали себя в городской среде с самого начала. Чтобы они воспринимали свой район как часть города: «да, город развивается, растет, но мы живем комфортно уже сейчас».
Так же и с рабочими местами. В наших первых проектах мы закладываем не только объекты социальной инфраструктуры и минибизнесы, которые ориентированы непосредственно на обслуживание жителей, но еще и определенное количество офисов для сдачи в аренду частным фирмам, сетевым компаниям и т.д. В любом случае мы на самой первой стадии помимо сферы услуг специально создаем офисную составляющую, чтобы там сразу завязалась какая-то жизнь.
В целом у нас на 320 тыс. жителей выходит более 100 тыс. рабочих мест. Но предполагается, что работать там будут не только наши жители. Мы очень рассчитываем на трудовую миграцию из Москвы. На этом построен и баланс транспортной системы. Если все будут крутиться на одном месте, не будет вот этой полноценной жизни, «перекачивания крови». Так что кто-то приедет работать из Москвы (а потом, может быть, здесь поселится), кто-то – из области, а часть наших жителей, соответственно, поедет на работу в Москву.

– А кто же, все-таки, эти будущие жители? Откуда они, эти 320 тысяч, вообще возьмутся? Каков социальный адрес проекта? Проводились ли какие-то социологические или маркетинговые исследования будущих «потребителей продукта»?
Н.Ч.: Проводились. Основная целевая аудитория наших потребителей, как нам представляется, это представители среднего класса с доходами примерно от 6 до 15 тыс. долларов на семью в месяц (а если учесть наличие московской квартиры, можно расширить эти рамки от 3 до 15 тыс.). Кто эти люди? Большая их часть – это сегодняшние москвичи, которые из-за катастрофического увеличения цен на столичную недвижимость просто не могут улучшить свои жилищные условия в Москве. Мы рассчитываем на людей, которые уже живут здесь, в московском регионе, обладают каким-то жильем (например, молодая семья, которая живет с родителями, или снимает квартиру) и хотели бы улучшить свои жилищные условия. В Москве это сделать нереально. То, что там предлагается по сравнимым с нашими ценам – это замкадные районы Москвы, которые находятся от нее значительно дальше, чем земли Коммунарки.

– Какие же цены на жилье можно ожидать при реализации вашего проекта?
Н.Ч.: Примерно от 3 до 4,5 тыс. долларов за кв.м. Это, в среднем, те расхожие цены, которые установились сейчас на качественные объекты в Подмосковье. В Москве жилье такого класса, какое мы собираемся строить, стоит примерно 6-7 тыс. Т.е. наше окажется примерно в 1,7 – 1,8 раза дешевле, чем в Москве.

– За счет чего это возможно, ведь надо учесть, что здесь еще нет никакой инфраструктуры?
Н.Ч.: Цена жилья в Москве сегодня спекулятивно раздута. Себестоимость строительства позволяет делать жилье дешевле. А комплексная застройка больших территорий – сделать его при этом еще и качественнее. Какая-то часть населения, естественно, будет с большими доходами, такие люди ориентированы на проживание в индивидуальных домах с участками. Но нам, для того чтобы сложить комфортную городскую среду, нужны в основном именно те люди, которые хотят жить в квартирах, в таунхаусах, в общем – в жилье городского типа.

– Этажность – как вы ее себе представляете?
Н.Ч.: Это будут разноэтажные дома, но основной костяк – 5-6-этажная застройка, причем с не очень длинными кварталами. В московских спальных жилых районах принята длина квартала примерно 200 м. Это некомфортно для человека – ты идешь по улице, и у тебя не прерывается ряд домов, нет привлекательной коммерческой зоны, дома далеко отнесены от дороги. У нас же, наоборот, формируется живая городская среда – проезжие улицы с короткими кварталами, с торговыми фасадами, широкими тротуарами – потребителю будет удобно пользоваться объектами торговли. Так обустроен любой европейский город, да и в центре Москвы довольно плотная сетка улиц, что позволяет человеку комфортно себя чувствовать.

– Какова экономическая стратегия реализации проекта? Участвуют ли в ней федеральные, областные, районные деньги? Вы уже вошли в национальную программу «Доступное и комфортное жилье». Федеральные власти, кажется, обещали давать деньги на инфраструктуру?
Н.Ч.: По сегодняшним законам, никто ничего не «дает». Они «оказывают содействие». Что это означает? Мы делаем генплан, по нему видно, что нужно расширение дорог. Строительство или реконструкция дорог федерального уровня просто не может быть профинансировано нашей компанией, но по нашему обращению в Росавтодор это ведомство у себя в бюджете закладывает деньги на решение данного вопроса. Появляется строка в бюджете и бюджетное финансирование.
А за свой счет мы строим локальные дороги и те объекты соцкультбыта, которые муниципальная власть должна потом принять у нас на баланс. Эти муниципальные и районные власти получает потом рефинансирование процентной ставки на привлеченные средства на строительство этих объектов, и затем, еще не понятно по какому механизму, сможет компенсировать эти средства нам. Ну и, помимо этого, «содействие» – это включение нас в различные программы – развития энергетики, развития канализации и водоснабжения, и т.д.

– Насколько я знаю, Вы начинали работать с иностранными проектировщиками, а сейчас постепенно переходите на работу с отечественными. Почему это происходит? Что дало вам общение с зарубежными градостроителями, что – с нашими?
Н.Ч.: Иностранные проектировщики появились потому, что, как я говорила вначале, у нас просто нет примеров такой комплексной застройки, и нам необходимо было использовать их опыт, их идеи, их подходы. А российские проектировщики приглашаются потому, что в отличие от всего цивилизованного мира, у нас старые и неоптимальные нормы и правила проектирования и застройки – как московские, так и областные. Поэтому, когда проект выполняется по международным правилам, он потом не лезет у нас ни в какие ворота. Все растаскивается, съезжает, кварталы получаются не такие, общественные зоны – не такие. Поэтому необходим симбиоз – сохранение начальных зарубежных идей и их адаптация с точки зрения применения наших норм. Только так, в ходе долгих переговоров, кропотливой работы, можно в итоге добиться приемлемого уровня проекта. Именно в этом и состоит наша задача как девелоперов – сохранить интересное креативное зерно, которое мы получили от иностранцев.
Но я, кстати, недавно слышала на одной из конференций, что Комиссия Общественной палаты по вопросам регионального развития и местного самоуправления как раз собирается предложить Госдуме внести изменения в наши нормы и правила проектирования. То есть люди начинают понимать: то, как проектируем мы – это просто вчерашний день. Так проектировать нельзя, это не дает возможности развиваться в нашей стране новым градостроительным идеям.

– Создавая такое большое жилое образование в непосредственной близости от Москвы, но на территории Московской области, Вы, с одной стороны, действуете по законам развития современных городских агломераций, а с другой – попадаете в поле конфликта стратегий территориального развития двух конкурирующих субъектов Федерации. Между тем, надо решать существенные практические вопросы. Пример – ваш скоростной трамвай. Москва заявляет, что не хочет развивать систему своего скоростного транспорта вне своих границ. Область, если посмотреть ее генеральный план, тоже уходит от решения этой проблемы. Как вы собираетесь «разруливать» эту ситуацию?
Н.Ч.: Конечно, нам тяжело, но мы идем на переговоры и с Москвой, непосредственно с главой московского метрополитена, чтобы понять, куда мы можем «подцепить» свой трамвай, и территориальными органами области, чтобы определить, по каким землям возможно пролегание трассы этого трамвая. Вот тут как раз нам очень помогает наше сотрудничество с НИиПИ Генплана Москвы. Они хорошо знают ситуацию Москвы, все ее возможности и проблемы. И скоростной трамвай включен в первый «официальный» генеральный план части нашей территории – сельского поселения Сосенское Ленинского района Московской области, – который они для нас разработали. Его трасса начинается от станции метро «Бунинская аллея». Подключение же на станции «Теплый стан» пока не согласовано, но находится в процессе обсуждения.

– Последний вопрос: каковы возможные препятствия для реализации ваших планов, что может ей помешать? Ну, например, цены на сельхозпродукцию сейчас очень выросли во всем мире. Может, на ваших полях выгодней рапс выращивать?
Н.Ч.: Ну рапс так точно не выгоднее – для него на наших полях экология неважная (поля близко от дорог находятся) и почвы не те – наверное, рапсу будет лучше где-нибудь в Черноземье. А реально помешать может ситуация, если все эти передовые идеи, которые сейчас озвучиваются и продвигаются федеральным правительством, просто почему-либо уйдут в песок. И тогда вот эта намеченная цепочка взаимодействия государственной власти и частного бизнеса не сработает. Успешная реализация градостроительных проектов за рубежом была возможна только тогда, когда государство реально, планомерно и серьезно поддерживало частных девелоперов и инвесторов. Не только на уровне разговоров, а на уровне включения в разработки реальных программ и по обеспечению инженерией, и по таким социальным вопросам, как создание университетов, строительство доступного жилья для работников социальной сферы – образования и медицины, чтобы они могли приехать в такие поселения, чтобы построенная инфраструктура вовремя заработала. Построить-то можно все, что угодно, а вот наполнить все это социально необходимыми кадрами можно только при государственной помощи.
Но я оптимистка, мне кажется, нет ничего невозможного, и если федеральная власть будет продавливать эти вопросы, так, как мы продавливаем федеральные интересы, порой вопреки локальным интересам Москвы и Московской области или решению наших личных задач, тогда этот проект окажется вполне реализуемым.

А «наверху» нас пока поддерживают. Так, Д.Медведев, еще не будучи президентом, в прошлом году в Петербурге лично подходил к нашим стендам, очень интересовался проектом, собирал министров и придавал большое значение развитию таких проектов и, в частности, конкретно нашего. И отраслевые министерства, конечно, заинтересованы, ведь такие проекты для этих министерств – это серьезные и долгосрочные отраслевые программы, т.е. долгосрочное бюджетное финансирование. С другой стороны, не так все просто. Одна заинтересованность не рождает конечного результата. Это трудный путь выработки оптимальных решений, налаживания реальных механизмов взаимодействия, чтобы заинтересованность превращалась в реальную выгоду для всех сторон, участвующих в реализации подобных больших градостроительных проектов.