Модернизация районов первых поколений индустриального домостроения – баланс «за» и «против»

Как в профессиональной печати, так и в масс-медиа тема реновации районов пятиэтажек в последние месяцы потеснила даже модную тему обустройства общественных пространств, приобретя скандальный оттенок. И это понятно – она была инициирована сверху, можно сказать, как снег на голову, никакое социальное бурление этому не предшествовало, если не считать таковым дискуссии в Общественной палате в начале этого года. Справедливости ради заметим, что в профессиональных кругах перспектива модернизации районов первых поколений индустриального домостроения, которая, согласно прогнозам, встанет во весь рост уже в 2020-е гг., время от времени поднималась, но все же не в качестве сиюминутной задачи.

В стратегическом смысле все так – назревание проблемы очевидно. Как известно, пятиэтажки строились по всей стране, включая малые города и сельские поселения. В Москве до последнего времени благополучно стояли в том числе и дома «сносимых» серий, которые по конструктивным параметрам были рассчитаны на 25 лет. Благодаря лужковской программе, развиваемой с конца 1990-х гг., в Москве их осталось всего-то 76. Причем есть города – к примеру, Пермь, где пятиэтажки составляют половину (!) всего жилого фонда.
Модернизация крупнопанельного жилого фонда предполагает множество ракурсов – геостратегический, расселенческий, социально-экономический, финансовый, институциональный, правовой, социокультурный, социально-психологический, градостроительный, архитектурный, технологический, экологический, градозащитный и пр. Каждый из этих аспектов имеет свои подводные камни, каждый нуждается в детальной проработке и последующем комплексном анализе и сопоставлении. Обозначим лишь основные моменты.

Геостратегический и расселенческий аспекты

Программа реконструкции и развития районов первых поколений индустриального домостроения должна постепенно распространиться на российские регионы. Вряд ли московский опыт – начиная от архитектуры и заканчивая бизнес-моделями – окажется универсальным, сможет служить образцом для крупных городов, не говоря уже о сельских поселениях. В случае же выбора «реновации» в качестве стратегии – так, как она сегодня понимается и проговорена в соответствующем законопроекте, то есть как снос и новое строительство – Москва при первоначально заявленных подпадающих под реновацию 8 тыс. домов на выходе будет иметь прирост населения от 2 до 4 млн – в зависимости от принятого коэффициента уплотнения. То есть программа будет работать на самоубийственный центростремительный вектор, дальнейшую гиперконцентрацию населения в столице/обезлюживание остальной территории страны со всеми вытекающими, включая военно-политические угрозы и риски.

Социально-экономический и финансовый аспекты

Почему проблема пятиэтажек внезапно всплыла именно сегодня? Связано ли это с резким – только по официальным данным, на 40% — сокращением потребительского спроса на квартиры в Новой Москве и не только? Кто стоит за этой программой, cui prodest: крупные девелоперы? стройкомплекс? банки? – вряд ли дело ограничивается профицитом столичного бюджета и необходимостью его «пристраивания». Уже запланировано выделение бюджетных средств в объеме 300 млрд рублей на три года. Заявлена и общая цифра – 3,5 трлн рублей, из чего следует, что на один дом в случае его реконструкции можно было бы направить более 400 млн рублей, если исходить из их первоначально обозначенного количества.

Институциональный и правовой аспекты

Институты, или субъекты деятельности, диктуют характер и способы этой деятельности. Иначе: если в программе задействованы крупные девелоперы, то это скорее всего и будет снос и новое строительство – то есть «реновация». Если же главными акторами являются малые и средние застройщики, то для них может быть более привлекательным инструментарий модернизации и реконструкции. В первом случае никакие полевые обследования не требуются, во втором – без подробных историко-градостроительных, архитектурных, социологических и прочих исследований – никак.

Что касается юридических аспектов, связанных с нарушением законопроектом о реновации статей Конституции РФ, Градостроительного, Жилищного, Земельного, Гражданского кодексов – они исчерпывающе представлены в аналитике нашими правоведами, законодателями и политиками. В частности, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса при голосовании собственников дома даже единогласное решение о его сносе не сделает это голосование законным, а вот относительно реконструкции дома такое решение собрания собственников оказывается правомочным. И еще: недавно в Москве приняты ПЗЗ — любопытно, как законопроект о реновации соотносится с этим документом?

Социокультурный и социально-психологический аспекты  

Они также детальнейшим образом раскрыты в многочисленных выступлениях активистов и жителей пятиэтажек. В центре внимания – неготовность  части жителей (по официальным данным, порядка 30%), по преимуществу из ЦАО, променять свое жилье, любимый район, уютный двор, близость объектов социальной инфраструктуры, сложившийся бытовой уклад, социальные связи, соседство и т.п. на «кота в мешке», пусть, по заверению мэра столицы, и не в Новой Москве, а в том же районе или даже квартале.

Градостроительный и архитектурный аспекты  

Властями уже обозначена реновационная перспектива замены устаревшей микрорайонной планировки на прогрессивную квартальную, что повлечет за собой – а как иначе, пусть это и отрицается? — снос в том числе и объектов социальной инфраструктуры. Кстати, в столице немало пятиэтажек, которые оказываются встроенными в сложившуюся ранее квартальную структуру застройки — в основном это срединный пояс столицы.

И все же ключевой вопрос – тот самый коэффициент уплотнения. За минувшие месяцы назывались разные цифры – выход от 55 до 100 млн. м², то есть коэффициент разнится от 2-х с небольшим до 4-х и выше. Следует помнить, что до 35 млн. м² – это только возвратный фонд, с учетом подросших по сравнению с концом 1950-х – началом 1960-х гг. кухонь, коридоров и санузлов. Нагрузки на транспортную, социальную, инженерную инфраструктуру — соответствующие. А что делать с автостоянками – ведь нормы никто не отменял? Впрочем, уже проговаривается сюжет с вероятным пересмотром нормативной базы – специально под эту программу. Получается, в обход федеральной. Хотя мэр Москвы обозначил пороговую плотность застройки реновируемых районов – 25 тыс. м² на га, однако чтобы придать этой цифре законодательную силу, она должна быть зафиксирована в законопроекте.

Об архитектурной неадекватности высотной застройки по сравнению с пятиэтажками уже говорено-переговорено. Об опыте Восточной Германии, Франции, Чехии, Венгрии и пр. – тоже. Однако у нас есть и свои удачные и не очень примеры реконструкции – с надстройкой, пристройкой, расширением корпуса, модернизацией инженерной начинки и т.п. А уж проектный опыт вообще восходит еще к началу 1980-х гг., когда в МАрхИ студенты в группах Б.Бархина и А.Некрасова этой темой занимались из года в год.

Технологический аспект

Сегодня пятиэтажки, в том числе «несносимых» серий, преподносятся как образчики ветхого и аварийного фонда, что предполагает свыше 70% износа несущих конструкций. В большинстве случаев это не соответствует действительности даже в отношении состояния домов «сносимых» серий, тем более – «несносимых», несмотря на то, что до полагавшегося раз в 25 лет капремонта, как правило, руки не доходили. Впрочем, имеются панельные пятиэтажки, недавно пережившие модернизацию с утеплением фасадов, заменой инженерного оборудования и пр. Помимо панельных есть еще блочные и кирпичные пятиэтажные дома, причем жизненный ресурс последних вообще имеет вековую метрику. Как бы там ни было, необходимы специальные технические обследования конструктивной прочности каждого конкретного здания.

Что касается модернизации инженерных сетей и оборудования, повышения энергоэффективности ограждающих конструкций, ремонта кровель, замены столярки и т.п., то это предмет даже не реконструкции, а капремонта, который, как настаивают сторонники «реновации», нерентабелен. Даже если это так, выбор в пользу более рентабельной реконструкции предполагает решение в том числе и данного круга вопросов.

Экологический аспект

О подросших за полвека деревьях, ухоженных клумбах и обжитых детских и спортплощадках в последнее время не говорит только ленивый. Однако есть еще один «зеленый» поворот темы, а именно – связанный собственно с демонтажем домов и утилизацией строительного мусора. У нас ведь нет мощностей, способных отделить арматуру от бетона и переработать такой объем бетонных конструкций в щебенку, да и со свалками, которые в основном расположены в соседнем субъекте – Московской области, дела обстоят непросто. Не говоря уже о стоимости сноса 1 м², которая составляет несколько сот долларов. Перемножив на исходные 25 млн. м², получаем сотни млрд рублей – не менее 10% от стоимости всей программы.

В заключение еще раз обратим внимание на необходимость учета многих факторов при принятии управленческого решения, тем более связанного с судьбами миллионов людей. Что требует анализа каждого из них, ранжирования, взвешивания, прочерчивания различных сценариев, то есть градостроительного расчета. Мы же продолжаем действовать все больше с кондачка, в угоду/на поводу у кого-то или в связи с политической целесообразностью…

Вести с полей

Фотофиксация застройки квартала между улицами Б. Черкизовская, М. Черкизовская, Хромова и Зельевым переулком рядом с метро «Преображенская площадь». Аккуратные панельные пятиэтажки, выстроившиеся в строчку внутри квартала, перемежаются кирпичными одноподъездными пятиэтажными домами. А есть еще 1-этажный деревянный особнячок с двориком и палисадником, очевидно, дошедший со времен села Черкизово – стоит в аккурат между этими самыми пятиэтажками. Красную линию вдоль Б. Черкизовской держат 14-этажные кирпичные башни и 8-этажные кирпичные же секционные дома. На заднем плане видны современные высотные здания по Хромова – очевидно, прототипы тех, которые могут вырасти на месте пятиэтажек.

Ну и что прикажете делать – сносить все подчистую или выборочно, лоскутами? Впрочем, Преображенское, так же как и еще три района в ВАО, пока в программу реновации не вошло. Однако еще не вечер…

Автор: Дмитрий Фесенко