Во главу угла – градостроительный расчет

В сети появилась статья В.Николаева «Реновация изнутри: взгляд девелопера», в которой объективно, если не сказать хладнокровно, без эмоций, с сугубо технических и экономических позиций, просчитываются риски, сопряженные со столичной программой реновации. Автор позиционирует себя как девелопера с 20-летним опытом работы по профилю, поэтому не прислушаться — грех.

В. Николаев сопоставляет нынешнюю программу с лужковской, показывая, что на тогдашний проект переселения из пятиэтажек (в него вошли 1 722 дома) работали два мощных положительных фактора: 1) несопоставимые с нынешними возможности подбора участков для стартовых домов, а также прирезки площадок к территориям под пятиэтажками – просто в силу того, что не все еще было застроено, 2) динамика цен на столичную недвижимость тогда била рекорды – с конца 1990-х по конец 2000-х они выросли более, чем в четыре раза в долларовом исчислении. Их вес в успехе программы автор оценивает в 75-80%. При этом плановые сроки – 12 лет – по факту оказались превышены в полтора раза.

Что сейчас? Порядка 5 200 отселяемых домов. Планируемые сроки реализации проекта – примерно те же, 12-15 лет. Те самые позитивные факторы – пространственный и ценовой – отсутствуют в принципе. Зато заявлено, что правительство Москвы готово ежегодно направлять на данную программу около 300 млрд руб. Правда, В.Николаев говорит еще о двух возможных источниках – заемных средствах и средствах привлеченных инвесторов. Однако в этом случае встает вопрос об эффективности программы.

Именно эту самую эффективность автор скрупулезно исследует с самых разных ракурсов. Не вдаваясь в подробности (отсылаем к первоисточнику), обозначим результаты этих выкладок. Чтобы предоставить жителям новое жилье с повышающим коэффициентом, понадобятся здания высотой 7,85 этажа. Значение средней этажности корпусов в рамках программы реновации равняется 26,17 этажа. При этом в дорогих районах итоговая этажность будет снижаться, а вот для бюджетных районов требуемая этажность может оказаться заметно выше расчетной.

Но это еще не все. В. Николаев вводит поправку еще на три фактора, которые работают на наращивание этажности застройки. Все они общеизвестны. Первый связан с нормативным увеличением разрывов между высотными корпусами и – соответственно – сокращением пятна застройки. Второй – с подъеданием площадок за счет строительства надземных многоярусных паркингов (а подземное исполнение, на чем настаивает вице-мэр, приведет к существенному увеличению затрат). Наконец, третий – с необходимостью возведения объектов социальной и инженерной инфраструктуры, емкость которых заведомо превышает параметры при 5-этажной застройке.

Выводы заслуживают того, чтобы их привести полностью:

1. Программа реновации требует существенно более высокой интенсивности проведения работ (в 3 раза больший объем при в 1,5 меньших сроках), чем требовалось для программы Лужкова.
2. Программа непременно столкнется со значительными сложностями по организации финансирования.
3. Программа реновации будет реализовываться в гораздо более тяжелых условиях, чем лужковская программа, при полном отсутствии поддерживающих факторов (земли свободной нет, рублевая цена на московскую недвижимость упала за период ноябрь 2014 – ноябрь 2017 на 14% и расти не собирается).
4. Программа реновации потребует создания в московском регионе (город и прилегающий пригород) районов массовой застройки с этажностью возводимых жилых корпусов не менее 30-35 этажей. Масштаб сопутствующих проблем при таком развитии событий трудно прогнозировать, но, очевидно, что он будет дрейфовать в политическую плоскость.
5. Реализуемость программы можно существенно улучшить, если со временем резко ужесточить условия отселения. Но вероятность наступления резких «политических последствий» окажется значительно выше, чем в выводе 4.

Исходя из этого, автор склоняется к стратегии выборочной реновации – иначе говоря, выковыриванию изюма из булки, который остался после Ю. Лужкова. Однако, осознавая, что у московского правительства обратного хода нет, озвучивает финальный прогноз: программа реновации в течение ближайшего десятилетия будет реализована в пределах 5-10% от изначально запланированного объема.

Возможно, по причинам именно арифметического порядка, а правильнее сказать – в связи с необходимостью опоры на детальный ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ – это то, с чего надо начинать! — взят тайм-аут: как известно, подведение итогов конкурса на развитие пяти площадок перенесено с ноября на январь.

Собственно об этом «АВ» писал еще в мае текущего года (см.: Фесенко Д. Модернизация районов первых поколений индустриального домостроения – баланс «за» и «против» — 2017, №3).

Снос хрущевок в районе Хорошево-Мневники (Фото: Владимир Филонов / ИТАР-ТАСС / Fotoimedia)